Immobilien : Vor dem Betsaal sind Balkone verboten

Das Geschäft mit sanierten Baudenkmälern wie dem Gertraudtenstift in Kreuzberg trotzt der Krise am Immobilienmarkt

Rita Gudermann

Ein hoch herrschaftliches Anwesen mitten in Kreuzberg – mit den reichen Stuckverzierungen, dem ausladenden Trompetenbaum vor dem Eingang und den Parkanlagen bietet das Sankt Gertraudtenstift in der Wartenburgstraße einen ungewöhnlichen Anblick. Das von 1871 bis 1911 in drei Etappen erbaute Ensemble aus gelbem Klinker war zuletzt ein Pflegeheim des Urbankrankenhauses. Nun soll das denkmalgeschützte Krankenhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. An Nachfrage mangelt es dem Vernehmen nach nicht: „Wir sind seit vier Wochen im Vertrieb und haben schon 60 bis 70 Prozent der Wohnungen platziert“, sagt Uwe Auerbach von der Vivacon AG, die die Sanierung des Objekts plant.

Das Gertraudtenstift ist ein Beispiel für Altbauten auf dem Berliner Immobilienmarkt, die bei ihrer Errichtung ganz anderen Zwecken dienten als künftig, nach der Sanierung. Allerdings stellt die Umnutzung historischer Immobilien zu Wohnzwecken Architekten, Bauträger und Denkmalschützer vor große Herausforderungen. Die Ergebnisse können sich allerdings meistens sehen lassen, weil die alten Gemäuer oft Patina und viel Liebe zum Detail bieten, an denen es Mehrfamilienhäusern jüngerer Bauart oft fehlt. Dass jedoch Eigentumswohnungen auf eine derart große Nachfrage stoßen wie in der Wartenburgstraße, ist auf dem lahmenden Berliner Immobilienmarkt ungewöhnlich.

Insgesamt 103 Einheiten stehen im Angebot, sie tragen so klingende Namen wie Suite Lissabon, Suite Madrid oder Suite Paris und sind 35 bis 177 Quadratmeter groß. Die Musterwohnung, eine Maisonette mit kleiner Terrasse in den Park hinein, ist im asiatischen Stil ausgestattet. Ein privates Stück Garten gibt es nicht dazu, denn das etwa 11000 Quadratmeter große Grundstück unterliegt dem Erbbaurecht und bleibt als Park erhalten. Die Preise für die Wohnungen sind mit 2200 bis 2500 Euro pro Quadratmeter nicht gerade günstig. Doch die Steuervorteile, die sich durch die hohen Aufwändungen für den Denkmalschutz ergeben, überzeugen Investoren offenbar trotzdem.

Bereits 1000 Interessenten

„Wir haben noch gar keine überregionale Werbung gemacht, nur zwei Mal fünftausend Flyer in der Nachbarschaft verteilt“, sagt Auerbach. Schon heute hätten 1000 Interessenten das Haus besichtigt, darunter nicht nur Geldanleger, sondern auch Leute, die selbst dort einziehen wollen: Familien mit Kindern, berufstätige Singles und gut betuchte Senioren. Auch die Bewohner der umliegenden Häuser nutzten die Gelegenheit, einen Blick in das Gebäude zu werfen, das seit etwa drei Jahren leer stand. „Wir haben sehr viel Nachfrage nach Wohnungen mit 150 Quadratmetern und mehr“, sagt Auerbach. Durch den Umbau wird der herrschaftliche Charakter des Objektes noch verstärkt. Der Nachteil: Die Nutzer zahlen Nebenkosten, die in anderen Immobilien nicht anfallen: zum Beispiel für den Gärtner, der die ebenfalls unter Denkmalschutz gestellte Parkanlage pflegt.

In den aufwändig gestalteten Werbeflyern, die die „Romantik römischer Gärten“ und ein mediterranes Lebensgefühl heraufbeschwören, steht von der früheren Nutzung als Geriatrie kein Wort. Auerbach ist jedoch sicher, dass der Hinweis darauf nicht absichtlich weggelassen wurde. „Dass das Objekt ein Krankenhaus war, ist ja nicht wegzudiskutieren. Das sieht jeder, der hierher kommt.“ Und er verweist darauf, dass die Geschichte des Ensembles viel weiter zurückreicht: So hat das Gebäude auch einmal als Naturheilkrankenhaus, als Lazarett der Amerikaner und als Wohnstift gedient. Und sogar mit einem prominenten Bewohner kann der Verkäufer aufwarten: Der Arzt und Schriftsteller Alfred Döblin lebte hier bis zu seiner Heirat im Jahr 1912.

Doch nun muss der Krankenhaus-Charakter im Innern des Hauses verschwinden. Insbesondere die langen und breiten Zugangsflure haben ihn geprägt. Sie werden zum Teil den Wohnflächen zugeschlagen, das erleichtert den Einbau von großen Bädern. Auch die einfachen Holzbalkendecken werden umgebaut, damit sie heutigen bauphysikalischen Anforderungen genügen. Ein Sanierungsstau besteht jedoch nicht, denn auch während der Jahre des Leerstandes sah ein Hausmeister regelmäßig nach dem Rechten.

Andreas Enge vom Architekturbüro Stephan Höhne, das das Projekt betreut: „Ein aufwändiger Rückbau war nicht nötig. Die alten Gebäude haben große, hohe Räume und eine gute Substanz, die vieles ermöglicht.“ Und gerade das Gertraudtenstift sei bereits in seiner Zeit sehr hochwertig und solide gebaut worden. Schwierigkeiten ergäben sich eher beim Tiefbau, wenn etwa neue Fundamente für die Treppenhäuser gelegt werden müssen. Auch die geplanten Tiefgaragen brächten Probleme mit sich, denn beim Absenken des Grundwassers müssten Schädigungen der Parkbäume und der Fundamente des alten Gebäudes vermieden werden. Noch ist das Projekt im Genehmigungsverfahren – doch alle Beteiligten sind froh, dass sich eine sinnvolle Nutzung für das Haus abzeichnet. Und so war auch das Denkmalamt zu manchem Kompromiss bereit. Olav Vogt, Leiter der Unteren Denkmalschutzbehörde Friedrichshain-Kreuzberg, sagt: „Wir waren bemüht, eine Umnutzung hinzukriegen, damit das Gebäude nicht länger leersteht. Sonst greift der Frost schnell die Bausubstanz an.“ Deshalb wurde der Ausbau von Maisonette-Wohnungen bis hinein ins Dach genehmigt.

Über dem Prunkstück des Gebäudes, dem so genannten Betsaal, wurde der Dachausbau allerdings nicht gestattet. Dafür wurden – überaus wichtig für die späteren Bewohner – Balkone genehmigt, zwar nur filigrane, frei hängende Modelle, die aber immerhin 1,30 Meter tief sein werden. „Das tut natürlich weh“, sagt Vogt. „Die durchlaufenden Gesimse, die für das historische Erscheinungsbild so wichtig sind, werden durch die Balkone irritiert. Aber wir werden extra einen Musterbalkon anbauen lassen und uns dann noch mal fragen, ob da jetzt die richtige Lösung gefunden ist.“

Neue Doppelfenster werden im alten Stil aus Holz angefertigt werden. Und das Gebäude wird wieder ein Schieferdach erhalten. Auch der denkmalgeschützte Garten wird nach alten Plänen wieder hergerichtet. Die Ausstrahlung des Anwesens bleibt somit erhalten. Denn genau sie ist wohl Grund für den Vertriebserfolg: Der Charme des alten Krankenhauses liegt schließlich in der geglückten Verbindung von interessantem Bauwerk, Parkanlage und seiner Lage in der Innenstadt.

Familientauglich

Gleich um die Ecke im Viktoria Quartier liegt ein weiteres historisches Gebäude, das ursprünglich auch nicht zum Wohnen gedacht war: Die ehemalige Schultheiss-Brauerei. Dort geht der Verkauf der Wohnungen inzwischen ebenfalls voran. Auch hier richtet sich das Interesse auf größere Wohnungen, allerdings nicht auf das klassische Industrieloft, sondern familientaugliche Einheiten mit mehreren Räumen. Dass wieder Schwung in das Projekt gekommen ist, liegt auch am neuen Vertriebskonzept der Baywobau: Die historischen Gebäude werden vermietet und als Ganzes verkauft. Die im Schnitt 150 Quadratmeter großen, loftartigen Wohnungen konnten zu etwa acht Euro vermietet werden. Auch hier überzeugten eigenwillige Wohnkonzepte, denn kein Grundriss gleicht dem anderen.

Ein Beispiel für die gelungene Umnutzung eines historischen Gewerbegebäudes ist der Wasserturm am Kollwitzplatz. Mieter und Betreiber sind mit ihrer außergewöhnlichen, denkmalgeschützten Immobilie, die zwischen 2000 und 2001 mit viel Liebe zum Detail saniert wurde, gleichermaßen zufrieden. Leerstand kennt man hier nicht, so Volker Hartig vom Verwalter Gewobag. Die Wohnungen in dem Gebäude mit dem kreisrunden Grundriss sind allerdings etwas für Individualisten. Die Zimmer haben die Form von Tortenstücken. „Möbel von der Stange kann man nicht aufstellen,“ sagt Hartig. Die Nachfrage nach der ungewöhnlichen Immobilie sei dennoch groß, auch wegen der Kiez-Lage am Kollwitzplatz – eine Wohnung zu bekommen, sei nahezu aussichtslos.

Noch gibt es eine ganze Reihe von leer stehenden historischen Gebäuden in Berlin, deren Umgestaltung allerdings einige Phantasie erfordert. Immer wieder geraten dabei auch Berlins wenig genutzte Gotteshäuser ins Visier. Doch Stefan Förner vom Erzbischöflichen Ordinariat in Berlin verweist darauf, dass diese Kirchen auf absehbare Zeit wohl nicht für Wohnzwecke zur Verfügung stehen. „Katholische Kirchen sind geweiht und lassen sich daher nicht so einfach umfunktionieren. Außerdem wäre der Aufwand für den Ausbau einfach zu hoch. Es gibt Probleme mit dem Licht, es müssten Zwischenetagen eingezogen und teure Sanitäreinrichtungen geschaffen werden.“

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