Immobilien : Vorsicht bei Familiengeschäften

Bei Mietverträgen mit Angehörigen verleitet die neue 75-Prozent-Klausel zum Rechtsbruch

Wolfgang Büser

Immobilieneigentümer, die Angehörigen eine Wohnung preisgünstig vermieten, können die darauf entfallenden Kosten voll vom steuerpflichtigen Einkommen absetzen. Bedingung dafür ist, dass die Miete wenigstens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmacht. Das ist für den Vermieter insbesondere dann ein gutes Geschäft, wenn er seine Verwandten ohnehin unterstützen muss und die Immobilie entschuldet ist.

Denn dann zahlt der Eigentümer nur Steuern auf Einnahmen in Höhe von 50 Prozent der an sich möglichen Miete. Er kann jedoch die anfallenden Kosten für die Erhaltung der Immobilie zu 100 Prozent von dem zu versteuernden Einkommen abziehen. Allerdings hob der Gesetzgeber zum 1.Januar dieses Jahres die Mietuntergrenze für solche Familiengeschäfte von 50 auf 75 Prozent an. Und damit gehen Probleme einher.

Die neue „Mindestmiete“ in der Familie bedeutet: Der Vermieter kann nach wie vor seinen Aufwand für die Wohnung zu 100 Prozent beim Finanzamt geltend machen, die Miete muss er aber, sollte sie nicht bereits den neuen Mindestsatz von 75 Prozent erreichen, entsprechend anheben.

Doch genau darin liegt das Problem: Eigentlich darf der Vermieter dies gar nicht, wenn die Miete bisher nur bei der Hälfte des Ortsüblichen gelegen hatte. Denn eine derart drastische Mieterhöhung ist zivilrechtlich nicht erlaubt.

Dies würde nämlich bedeuten, dass die Miete auf einen Schlag um 50 Prozent angehoben würde. Laut Mietrecht ist jedoch nur eine Steigerung von maximal 20 Prozent erlaubt und dies innerhalb von insgesamt drei Jahren. Wird dieser Rahmen auf einen Schlag ausgeschöpft, dann hat der Mieter in den folgenden drei Jahren „Ruhe“ vor den Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters.

Was also tun aus Vermietersicht? Da es sich in dem geschilderten Fall um Verträge mit Angehörigen handelt, wird man sich in der Familie in vielen Fällen wohl einigen, die gesetzlich eigentlich nicht zulässige Erhöhung auf die erforderlichen 75 Prozent des ortsüblichen Preises dennoch durchzuführen. Verboten ist dies nicht. Und Angehörige werden gewiss bemüht sein, das steuerlich beste Ergebnis zu erzielen. Ob dann wirklich die 75 Prozent bezahlt werden, das wird sich kaum kontrollieren lassen. Schließlich ist es ja durchaus möglich, dass das Familienmitglied seine Miete bar entrichtet – aber bitte gegen Quittung, denn sonst fällt der Vermieter beim Finanzamt durch.

Es gibt auch noch eine zweite Lösungsmöglichkeit: Die Miete steigt – wiederum unterstellt, dass bisher 50 Prozent gezahlt wurden – um 20 Prozent auf 60 Prozent der am Ort sonst bezahlten Preise. In diesem Fall muss der Vermieter diese Einnahme versteuern, kann aber auch nur 60 Prozent der auf diesen Wohnraum entfallenden Aufwendungen von seiner Steuerlast abziehen. Ähnliches gilt für andere Prozentsätze.

Am besten sind jedoch Vermieter dran, die bereits 63 Prozent des Ortsüblichen vom Angehörigen als Mietzins verlangen. Sie können den Zinssatz in einem Schritt auf 75 Prozent erhöhen, denn 63 Prozent zuzüglich 20 Prozent ergibt rund 75 Prozent. Sie müssen diese Mieteinnahmen natürlich versteuern, können jedoch alle Kosten des Wohneigentums von der Steuerlast abziehen.

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