Immobilien: Vorsicht, billige Perlen!

Ob im Sommer Seeadler ihre Kreise über dem Wasser ziehen, um sich dann, auf der Suche nach Nahrung, blitzschnell hinunterzustürzen, ob im Herbst dichter Nebel über dem Schlosspark liegt oder im Winter tausende von Wildgänsen und Kranichen hier eine Rast einlegen – Besucher sind zu jeder Jahreszeit fasziniert von der Lage des Jagdschlosses Prillwitz. Dennoch: Die Nutzung als Hotel hat sich nicht rentiert. Jetzt wird ein Käufer gesucht für das spätklassizistische Gebäude von 1885, das inmitten eines riesigen Parks mit über 400 Jahre alten Eichen liegt. Ein vermögender Naturliebhaber müsste es sein, der die ruhige Lage am Ufer der Lieps schätzt und dem die anderthalb Autostunden nach Berlin nicht zu weit sind.

So wie Jagdschloss Prillwitz stehen in Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern zahlreiche Schlösser, Herrenhäuser, historische Landvillen oder Bauernhöfe zum Verkauf. Bei Storm-Immobilien etwa reicht das Angebot vom „sanierungsbedürftigen Resthof mit Wald und Wiese“ in der Prignitz für 11000 Euro über ein 1893 gebautes Forsthaus in Alleinlage im Kreis Ostprignitz-Ruppin für 175 000 Euro bis zur sanierten Landvilla mit Parkgrundstück im Naturpark Elbtalaue für 375 000 Euro. Schon für 5 000 Euro vermittelt Landhaus-Immobilien ein Haus mit 80 Quadratmeter Wohnfläche mit Garten bei Gartz an der Oder. Tiefer in die Tasche greifen müssen Interessenten für das vollständig restaurierte Gutshaus am See in der Märkischen Schweiz mit 920 Quadratmeter Wohnfläche und großem Grundstück: Der Kaufpreis liegt bei einer Million Euro. Aber auch wer etwas ganz Besonderes sucht, wird fündig: Eine Mühle aus der Gründerzeit mit funktionsfähiger Technik kann man in der Uckermark beziehen, ein Schloss mit 24 Zimmern, das auch privat genutzt werden kann, in Frankfurt (Oder).

„Bei Schlössern und Herrenhäusern auf dem Land handelt es sich um reine Liebhaberobjekte“, sagt Günter Theodor Fischer, Geschäftsführer des Maklerunternehmens Engel & Völkers in Potsdam. Eine Preisgestaltung über den Markt, also über Angebot und Nachfrage, gebe es bei derartigen Immobilien nicht. Denn der mögliche Wiederverkaufspreis decke meist nicht die notwendigen Sanierungskosten. Aber ein Käufer denke beim Erwerb in der Regel auch gar nicht an einen späteren Verkauf. „Er will sich mit der ganz besonderen Immobilie einen Traum erfüllen und weiß, dass ein Verkauf schwierig wäre“, so Fischer. Generell gelte: „Je dichter das Haus bei Berlin liegt, desto gefragter und teurer ist es.“ Weil in Potsdam und dem südwestlichen Umland die Bodenrichtwerte höher seien, steige auch der Wert der Immobilie. Gesucht seien vor allem Immobilien, die am Wasser liegen – wie am Schwielowsee oder am Werbellinsee –, die historisch bedeutsam sind sowie große, repräsentative Anwesen mit Wald und Weideflächen.

Dass es diese rund um Berlin kaum gibt, weil sich hier einst die Stadtgüter befanden, macht den Markt so schwierig: Für viele ist eine Stunde Fahrt nach Berlin nämlich die Grenze. Große und gleichwohl günstige Anwesen liegen aber meist außerhalb dieses Limits. Und bei weiter entfernten Immobilien, etwa in der Uckermark oder Prignitz, stimmt oft das Umfeld nicht: Einen Schweinestall neben dem Schloss goutiert kein Erwerber, selbst wenn das Gebäude aufwändig saniert wurde und die Lage idyllisch ist.

Menschen, die aufs Land ziehen, sind Naturliebhaber: Sie wolle morgens die Vögel am Himmel sehen und nachts die Sterne, sagt eine Malerin, die einen Bauernhof in Fahrland bei Berlin bezogen hat. Häufig haben sie Berufe, die es ihnen erlauben, zu Hause zu arbeiten. Die Natur dient ihnen als Inspiration – gleich ob es sich um Softwareentwickler wie Sebastian Müller aus der Prignitz handelt oder um den Künstler, der einen Vierseithof restauriert hat. „Daneben kaufen häufig Leute, die im Ruhestand sind“, sagt Fischer. Denn zur Lebensphilosophie der Landliebhaber gehört auch, dass man sich Zeit nimmt: Man lebt von Anwesen zu Anwesen, so wie früher die Schlossherren. Einen familiären Bezug zur gekauften Immobilie haben die wenigsten. Und das eigene Haus braucht natürlich Gästezimmer, denn der Weg nach Berlin ist weit. Familien seien selten unter den Käufern, weiß Fischer: In der Stadt hat man ein gutes Gymnasium gleich vor der Tür. Pendler, die bereit seien, täglich 100 Kilometer nach Berlin zu fahren, gebe es kaum.

Harald Winkler von Landhaus-Immobilien hat beobachtet, dass die Käufer vorwiegend aus Süd- und Westdeutschland kommen. Denn im Vergleich zu Bayern oder Baden-Württemberg sind die Preise für ein Schloss oder Herrenhaus in Brandenburg recht gering: Für wenige Hunderttausend Euro lässt sich in Berlin ferneren Regionen ein repräsentatives Anwesen erwerben. Aus Berlin und Brandenburg gebe es auf Grund der schwierigen wirtschaftlichen Situation dagegen kaum Interessenten. Auch aus dem Ausland kommen selten Käufer. Zwar bieten viele Kommunen auch heute noch Schlösser und Herrenhäuser zu sehr niedrigen Preisen an, doch der Kauf ist dann meist mit einer Auflage verbunden: der Einrichtung eines Hotels oder Restaurants oder der Schaffung von Arbeitsplätzen. Hieran jedoch sind nach der Wende schon einige Käufer gescheitert, die von der Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft (TLG) ein vermeintliches Schnäppchen für einen Euro kauften – und anschließend Konkurs anmelden mussten, weil sie die Sanierungskosten unterschätzt hatten.

Man dürfe nicht übersehen, dass die Reparatur einer Heizungsanlage oder auch nur der Dachrinne bei einem Schloss etwas anderes sei als bei einem Einfamilienhaus, sagt Fachmann Fischer: „Kommt beim Haus der Handwerker mit der Leiter, wird beim Schloss ein Hubwagen gebraucht.“ Fischer ist gleichwohl der Ansicht, dass der Markt sich in Zukunft positiv entwickeln werde: „Nach der Wende wollten sich viele mit dem Haus auf dem Land einen Traum erfüllen. Dann gab es einen Einbruch. Jetzt kaufen vor allem diejenigen, die die Kosten realistisch einschätzen und das Landleben auf jeden Fall wollen.“ Auch die Zeit der Konflikte zwischen „Schlossherren“ und den übrigen Dorfbewohnern sei vorbei, sagt Fischer. „Die meisten Käufer wissen, dass sie mit dem Erwerb auch eine Verpflichtung der Gemeinde gegenüber eingehen.“

Jutta Burmeister