Immobilien: Vorsicht vor dem Kleingedruckten

Wer eine Immobilie erwirbt, ist fast immer überzeugt, dass er das Objekt zu einem marktgerechten Preis erworben hat. Wenn er dann aber bei seiner Hausbank vorspricht, um einen Kredit über die Kaufpreissumme zu beantragen, bekommt er jedoch meistens weniger Geld, als er benötigt.

Denn die Bank richtet sich nicht danach, wie viel ihr Schuldner für die Immobilie bezahlt hat. Das Geldhaus ermittelt deren Beleihungswert nach eigenen Kriterien. Oft nimmt sie einen pauschalen Abschlag von der Kaufpreissumme vor. Der Abschlag beträgt zwischen zehn und 25 Prozent.

Manche Banken beauftragen auch einen Gutachter damit, den Wert des Objektes abzuschätzen. Die fälligen Gebühren muss der Kreditnehmer bezahlen. In aller Regel wird auch das Verkehrswertgutachten zu einem Ergebnis kommen, das unterhalb des Kaufpreises liegt. Zudem kann das Geldhaus einen Abschlag von dem im Gutachten angegeben Wert vornehmen.

Der Hintergrund: Die Bank will ihr Geld auch dann zurückbekommen, wenn ein Notverkauf der Immobilie erforderlich ist, weil der Erwerber die Kreditzinsen nicht mehr bezahlen kann. Wer aber schnell verkaufen muss, erhält selten den Preis, den er früher einmal bezahlen musste.

Der Grundsatz, dass Banken Abschläge vom Immobilienwert machen, gilt auch für Neubauten. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Bauherr alle angefallenen Kosten durch Rechnungen belegen kann. Ferner lehnen Banken auch die Finanzierung der bei einem Immobilienerwerb anfallenden Nebenkosten ab. Dazu zählen zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklergebühr.

Die veröffentlichten Zinsen, die die Bank für Kredite verlangt, beziehen sich fast immer auf den Beleihungswert. Allerdings kommt es vor, dass die Bank dies nicht ausdrücklich erwähnt. Wenn also in einer Tabelle der Effektivzins mit fünf Prozent für 60 Prozent des Beleihungswertes beziffert ist, dann gilt es zu klären, wie die Bank den Beleihungswert der Immobilie misst. Ganz selten werden die Zins-Konditionen für 60 Prozent des Kaufpreises gelten. Meistens gibt es Abschläge, so dass der Schuldner den günstigen Zinssatz für einen Kredit in Höhe von nur 54 Prozent, zum Teil sogar von nur 45 Prozent der Kaufpreissumme erhält.

Ein Beispiel hierfür bietet die ZVK des Baugewerbes. Sie nennt Zinskonditionen für 60 Prozent des Beleihungswertes. Allerdings zieht die ZVK pauschal 25 Prozent vom Immobilienwert ab. Dadurch bekommt der Schuldner das billige Baugeld nur für 45 Prozent des Kaufpreises. Den Rest des Betrages muss der Schuldner mit einem Kredit finanzieren, der mehr Zinsen kostet.

Die FMH hat die Kriterien für die Beleihung und die Wertabschläge aller in ihrer Datenbank befindlichen 110 Institute erfasst. Die Berechnung im Internet unter www.fmh.de liefert so tatsächlich vergleichbare Zinsen. Damit können Häuslebauer die fälligen Raten bei der Finanzierung einer Immobilie kalkulieren. Max Herbst

Der Autor ist Chef der Finanzierungsberatung FMH.

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