Immobilien : Vorteil Vermieter

In der Gesetzgebung gibt es einen neuen Trend: Die Rechte der Vermieter werden gestärkt. Auch vor Gericht setzen sich Grundeigentümer öfter durch als früher. Zum Beispiel, bei Kündigung von Mietern

Ralf Schönball

Über 30 Jahre hatten die Eheleute in der Charlottenburger Altbauwohnung gelebt. Nun lag die Räumungsklage auf dem Tisch der Achtzigjährigen. Der Vermieter hatte andere Pläne mit der Wohnung. Die Frau des Grundeigentümers, der in Berlin mehrere Häuser sein Eigentum nennt, will in dieser Wohnung ihren Bibliotheksraum einrichten. Und obwohl die Eigentümer ihren Hauptwohnsitz in Italien haben und nur vier Monate im Jahr in Berlin sein würden, sahen die Richter darin einen vernünftig begründeten „Eigenbedarf“. Dabei war die gleiche Wohnung, ein Stock höher, kurze Zeit zuvor saniert und neu vermietet worden.

In Auseinandersetzungen mit Mietern gewinnen Vermieter zunehmend die Oberhand. Notfalls rufen sie dazu die Gerichte an. Dass diese nun öfter zugunsten von Vermietern urteilen, liegt Experten zufolge auch am relativ entspannten Wohnungsmarkt – verdrängte Mieter finden leichter eine Wohnung als früher.

Im Fall des alten Ehepaares hat Rechtsanwalt Wolfgang Hak die Räumungsklage zwar im Berufungsverfahren noch abwenden können. Doch auch das Kammergericht machte deutlich: Der Eigenbedarf der Hauseigentümer war berechtigt. Dass das alte Ehepaar die Wohnung doch nicht verlassen muss, liegt nur an der „Härteklausel“. Diese besagt, dass in Notlagen das berechtigte Interesse des Eigentümers zurückstehen muss. Gnade vor Recht, könnte man sagen. Hier wurde sie gewährt, weil der Greis auf einem Auge blind und auf dem anderen nur 40 Prozent Sehkraft besitzt. Das Alter des Mieters sowie die lange Mietzeit allein waren für das Kammergericht noch kein Grund, die Klage abzulehnen.

„Das ist der Geist der Zeit“, sagt Hartmann Vetter, Chef des Berliner Mietervereins, „die armen Vermieter brauchen den Schutz von Gesetzgebern und Gerichten“. Zwar widerspricht der Mieterchef der Annahme, dass die Gerichte grundsätzlich auf Vermieterkurs eingeschwenkt seien. Als klare Verlierer sieht er die Mieter aber bei vielen Vorhaben des Gesetzgebers. Beispiel Mietrechtsreform. Die Verkürzung der Kündigungsfristen von Wohnungen durch den Mieter auf drei Monate gelte für 90 Prozent aller Mieter nicht. Nur bei neuen Verträgen gelte die neue Frist. Zweites Beispiel: das Kontrakting. Hierbei geht es um die Versorgung von Häusern mit Wärme und in einigen Fällen Management und Abrechnung sämtlicher Nebenkosten durch private Firmen. Auch hier überlasse der Gesetzgeber alles dem freien Spiel der Marktkräfte. Die Folge aus Sicht von Vetter: Viele Mieter könnten die Abrechnungen nicht mehr überprüfen und bei zu hohen Preisen einschreiten. Denn einen Anspruch auf die Prüfung der Rechnungen über Nebenkosten hätten Mieter nur gegenüber Vermietern. Wenn dieser die Rechnung eines Dienstleisters vorlege, könne der Mieter nicht überprüfen, aus welchen Teilen sich diese zusammensetzt.

Drittes Problem: Schönheitsreparaturen. Zwar seien hier die Entscheidungen des Bundesgerichtshofes nicht einheitlich. Die Nachteile für Mieter würden aber überwiegen. So gebe es eine so genannte Quotenregelung. Danach müssen Mieter anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen auch dann übernehmen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Modernisierungsfristen (drei Jahre für Küche und Bad, fünf für Wohnräume) ausziehen. Der Vorteil für Vermieter: Diese kassierten das Geld und überließen die Wohnung unrenoviert einem Nachmieter.

Ein weiterer Schritt zur Verlagerung der Kräfteverhältnisse zugunsten der Vermieter sei die vor kurzem ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Rechtmäßigkeit ordentlicher Kündigungen bei Zahlungsverzug durch den Mieter (Tagesspiegel vom 19.Februar). Zuvor war nur eine fristlose Kündigung möglich, die durch eine nachträgliche Überweisung der Mietschulden aufgehoben werden konnte. Außerdem problematisch: Die zeitlich unbeschränkte Zulässigkeit von Staffelmietverträgen.

„Dass die Vermieter von Gesetzgeber und Gerichten gestärkt werden sollen, ist Unsinn“, sagt dagegen Dieter Blümmel, Sprecher von Haus&Grund. Die Hausbesitzer hätten seit Jahrzehnten unter dem Durchmarsch der 68er Generation durch die Institutionen gelitten: Diese mieterfreundlichen Richter hätten den Eigentümern zunächst in Amtsgerichten das Leben schwer gemacht. Inzwischen seien sie aufgestiegen und in höheren Instanzen wie Landgerichten, Bundesgerichtshof und Oberverwaltungsgericht tätig.

Blümmel räumt aber ein, dass eine Generation jüngerer Richter an Amtsgerichten Urteile zugunsten von Vermietern gesprochen haben. Doch das korrigiere nicht die Schlagseite zugunsten der Mieter. So habe das BGH eine Minderung der Miete für zulässig erklärt, wenn die Wohnfläche wegen eines Messfehlers kleiner ist als im Vertrag angegeben. Das BGH habe auch mieterfreundlich geurteilt, dass bei Bruttomieten (inklusive Nebenkosten) steigende Nebenkosten nicht auf Mieter umgelegt werden dürften.

Dasselbe gelte für die Mietrechtsreform. Dadurch sei der Spielraum für Mieterhöhungen (Kappungsgrenze) von 30 auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren gesenkt worden. Zeitmietverträge seien nicht mehr zulässig. Und die Kündigungsfrist sei nun asymmetrisch: Während für Mieter drei Monate gelte, seien es für Vermieter neun. Auch der Schutz der Mieter vor Kündigungen bei einer Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen (drei Jahre) widerspreche Vermieterinteressen. Zu Lasten der Vermieter gehe außerdem: Bei Zahlungsverzug könne einem Mieter erst nach zwei Monaten fristlos gekündigt werden.

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