Immobilien : Vorzeitige Kündigung nur in Ausnahmefällen

ANDREAS LOHSE

Bei Zeitmietverträgen gelten besondere Regelungen / Mietrechtsreform sieht Änderungen vorVON ANDREAS LOHSE Üblicherweise werden Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen: Wer eine neue Wohnung hat, will gemeinhin nicht beim Einzug schon wieder an den Auszug denken.Mitunter vereinbaren Mieter und Vermieter - meist auf Wunsch des Letztgenannten - dennoch eine befristete Wohndauer.Vorteil für den Mieter: Nach Ablauf des Vertrages muß er weder eine Kündigungsfrist einhalten noch kündigen.Nachteil: Findet der Mieter während der Laufzeit eine andere, vielleicht sogar preiswertere Wohnung, ist er an seinen Vertrag gebunden und muß ihn in der Regel bis zum letzten Tag erfüllen.Unterscheiden muß man allerdings zwischen einem qualifizierten und einem unqualifizierten Zeitmietvertrag. Während der eine den Mieter unwiderruflich zwingt, die Wohnung am Ende der Laufzeit zu räumen, stehen bei dem anderen die Chancen gut, ihn zu verlängern.In beiderlei Form wird neben der Miethöhe auch Beginn und Ende der Laufzeit datiert.Der qualifizierte Vertrag wird für eine Mietdauer von höchstens fünf Jahren geschlossen und enthält die Gründe, weshalb der Mieter die Wohnung nach Ablauf dieser Zeit nicht mehr nutzen kann.Beispiel: Der Vermieter will die Räume für sich selbst oder ein Familienmitglied nutzen, das Haus abreißen oder die Wohnung sanieren.Soll das Domizil dem Mieter zeitweise aufgrund eines Arbeitsverhältnisses überlassen werden und anschließend ein anderer Mitarbeiter einziehen, qualifiziert das ebenfalls den Vertrag.Entscheidend ist, daß solche Verwendungsabsichten - gleichsam als vorweggenommener Kündigungsgrund - dem Mieter schon bei Vertragsabschluß konkret benannt werden.Die Möglichkeit einer Verlängerung besteht dann nicht, wenn der Vermieter dem Mieter drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich bestätigt, daß er mit Haus oder Wohnung genau so verfahren will, wie bei Vertragsabschluß angekündigt.Der Vermieter dürfe allerdings keine anderen anstelle der schon zu Mietbeginn bekannten Gründe nennen (AG Lübeck, WM 88, 277). Ein unqualifizierter Zeitmietvertrag liegt vor, wenn die Mietdauer für mehr als fünf Jahre festgelegt wird oder nur allgemeine Hinweise auf etwaige anstehende Einbauten enthält.In diesen Fällen hat der Mieter trotz Frist gute Chancen, wohnen zu bleiben: Er muß spätestens zwei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit vom Vermieter schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.Erfolglos bleibt dies dann, wenn der Vermieter ein "berechtigtes Interesse" am Auszug des Mieters nachweist, beispielsweise Eigenbedarf anmeldet. Eine vorzeitige Kündigung ist in beiden Fällen und von beiden Seiten selbst unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen nur ausnahmsweise möglich.Eigenbedarf kann der Vermieter während der Laufzeit nicht geltend machen.Auch mieterseits ist das Sonderkündigungsrecht eng umrissen.Allein der Vorschlag, man stelle einen oder mehrere Nachmieter, genügte nicht, um die vertraglichen Pflichten zu stornieren.Möglich wird dies allerdings dann, wenn der Mieter berufsbedingt gezwungen ist, umzuziehen, er in ein Alters- oder Pflegeheim geht, heiraten will oder Familiennachwuchs erwartet.Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, den Mietvertrag auf Verlangen des Mieters aufzuheben, selbst wenn dieser einen zumutbaren Ersatzmieter stelle, entschied jüngst in einem Fall das Landgericht Landau (Az.1 S 245/96, veröffenlicht in ZMR 1997, S.189). Haben Mieter und Vermieter vereinbart, daß sich nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer das Mietverhältnis stillschweigend um ein weiteres Jahr verlängert, sofern nicht einer der Vertragspartner kündigt, handelt es sich nicht um einen Zeitmietvertrag, sondern um ein Kettenmietverhältnis.Der Mieter genießt gesetzlichen Kündigungsschutz. Im Rahmen der anstehenden Mietrechtsreform plane die Bundesregierung nach Erkenntnissen des Deutschen Mieterbundes (DMB) "eine drastische Verschlechterung der Mieterrechte bei Zeitmietverträgen".Den Angaben zufolge solle "der normale Zeitmietvertrag abgeschafft werden und der qualifizierte eine viel größere Bedeutung bekommen".Nicht nur die bisherigen Verwendungsabsichten - Eigenbedarf, Umbau, Sanierung oder Mitarbeiter - sollten einen Vertrag qualifizieren, sondern jedwede "anerkennenswerte Gründe".Der Zeitmietvertrag werden "dann zur Regel", fürchtet der DMB, und Vermieter könnten diesen Vertragstyp nachgerade diktieren."Praktisch könnten Probemietverhältnisse abgeschlossen werden, die Verlängerung eines Mietvertrages müßten sich die Mieter dann durch Mieterhöhung erkaufen oder durch Verzicht auf Mieterrecht verdienen", so der DMB.Ob eine Mietrechtsreform allerdings noch in dieser Legislaturperiode verabschiedet wird, ist ungewiß.

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