Immobilien : Wachmann am Tor des Paradieses

MATTHIAS VON BALLESTREM

Jin Mao - 278 800 qm, 1000 Parkplätze, ein sechsstöckiges Sockelgebäude mit einem großen Ballsaal und Einkaufspassagen.Bürofläche in den Etagen 1-50, Etagen 51 und 52 werden für Haustechnik benötigt, die Etagen 53-87 bezieht das Grand Hyatt 5-Sterne Hotel.Etage 88 wird eine Aussichtsplattform und auf der Spitze 4 Penthouse-Etagen bis auf 400 Meter Höhe.Das Gebäude ist mit Glasfaserkabel an das Kommunikationsnetz angeschlossen.Die Büromiete nimmt mit den Etagen zu: 24-32 US$/m2, wenn man ein ganzes Geschoß mietet, 27-33 US$/m2 bei einem halben Geschoß, 28-34US$/m2 bei weniger als einem halben Geschoß.

Vom Potsdamer Platz habe er wohl gehört, sagt Dai Hui King vom "Shanghai Pudong Development Office".Er könne aber nicht recht glauben, daß noch irgendwo anders als hier gebaut werden kann: Schließlich seien alle Kräne der Welt doch in diesem Teil Chinas versammelt.

Sinn für Humor ist dem Mann nicht abzusprechen - Selbstbewußtsein, weil das neue China mit dem Jin Mao dieser Tage erste Zeichen setzt? Sicher ist, daß dieser über 420 Meter hohe Büroturm ein neues Wahrzeichen werden kann, beherrscht es doch die kleine Armee gedrungener Türme, die in einem Meer von Straßen und gepflegten Grünflächen schwimmen.Doch Jin Mao ist nur die Vorhut in der "Lujiazui Finance- and Trade Zone", und dieses Gebiet ist selbst nur ein Teil der 250 Quadratkilometer umfassenden Großbaustelle in Pudongs "New Area" - dem neuen Geschäftszentrum der 12-Millionen-Stadt Schanghai.

Hier in Lujiazui entstanden in den letzten neun Jahren 150 Hochhäuser.Lujiazui ist aber nur eine von neun Entwicklungszonen Pudongs.Der neue Stadtteil Schaghais ist von dessen historischem Teil Puchi durch den Fluß Huangpu getrennt.Daß die Bauherren den breiten Strom überquerten, das entschied die Zentralregierung in Peking 1990, als sich das Land dem internationalen Handel öffnen wollte.Und östlich des Flußes war Platz genug, um höher, moderner und grösser zu bauen.So wurde Schanghai zu einer der größten Baustellen der Welt und zog Investoren aus der ganzen Welt an.Heute schlägt Lujiazui das Herz der neuen Großbaustellte unmittelbar gegenüber der alten Uferpromenade.Wahrlich ein Schauspiel: Auf der einen Flußseite ehrwürdige Hotelriesen im art-deco-Stil der Jahrhundertwende und klassizistische Verwaltungbauten - auf der anderen Seite ein Wald aus glitzernden Riesen überragt vom Solitär Jin Mao.

Das umgerechnet rund 500 Mill.DM teure Gebäude Jin Mao entwarfen die Architekten Skidmore, Owings and Merrill.Am 10.Mai 1994 begannen die Bauarbeiten.Bis Ende 1998 war das Projekt zu 20 Prozent vermietet, obwohl der Trockenbau nocht nicht abgeschlossen war.Derzeit steht das Gebäude noch relativ frei, unweit vom Ufer des Huangpu.Mit genau 420,5 Metern ist es das höchste Gebäude Chinas und das vierthöchste der Welt.Allein bleibt es nicht mehr lange.In Pudong kommen zwei weitere Hochhäuser hinzu.Eins davon wird das japanische World Financial Center sein und bis zum Jahr 2002 mit 95 Stockwerken das Jin Mao überragen.

In seiner Gestaltung erinnert Jin Mao an eine überdimensionale Dame auf dem Schachbrett: Von einem Sockelgeschoß aus hebt sich der Baukörper aus Stahl und Glas in die Höhe und verjüngt sich dabei teleskopartig.Die Struktur der Fassade ist dabei so fein gegliedert, daß die Höhe der einzelnen Geschosse nicht auszumachen ist.Dadurch wirkt der Bau maßstabslos; nur aus der Ferne ist der Dachfirst, mithin das Haus in seiner vollen Höhe wahrnehmbar.

Bemerkenswert ist auch das Nutzungskonzept des Gebäudes.Das Haus ist wie eine Stadt geplant, mit "Vierteln", in denen Bürger wohnen, arbeiten oder aber ihre Freizeit genießen.Natürlich sind diese Stadtviertel hier vertikal übereinandergestapelt.Die Penthäuser befinden sich auf der Spitze des Turmes, wie Einfamilienhäuser am Stadtrand, das im Turm untergebrachte Hotel entspricht den Mietshausvierteln einer Innenstadt; die Büroetage mit vorgelagertem Ballsaal schließlich entspräche der City.Wer es sich leisten kann, in diese Stadt zu ziehen, der betritt eine eigene Welt.Und braucht sie nicht mehr zu verlassen.Vom Flugzeug ins Taxi zum Jin Mao Turm, von dort mit der Droschke zum Flughafen zurück.Das können die einzigen Stationen eines Schanghai-Besuchs sein.Vom quirligen Treiben auf Chinas Straßen bekommt dieser Reisende einer "beschleunigten Welt" nichts mehr mit.

Das Innere dieses geschlossenen Universums gliedern "Straßen".Das sind die Aufzüge, und auf jeweils getrennten Wegen führen sie zu den Büros und zu den Hotelzimmern.Von einer kleinen Lobby in der ersten Etage aus können Hotelgäste mit sechs Expressfahrstühlen in die Hotellobby fahren und von dort in ihre Zimmer.Von der Straßenseite des Gebäudes dagegen kann der Besucher des Neubaus ausschließlich die Aussichtsplattform in der 88.Etage erreichen - ohne Halt an anderen Stockwerken.Über diese durchgeplante Aufteilung des Gebäudes hinaus, überrascht die Struktur des Hauses wenig.Der Versorgungskern mit Gebäudetechnik, Leitungen und Aufzugschächten liegt im Herzen des Baus, um ihn herum gruppieren sich die Büroflächen.Pro Geschoß kann der Vermieter bis zu acht getrennte Einheiten anbieten.Ein innenliegender, um den Technikkern angeordneter Kreisgang führt zu diesen Büroräumen.

Natürlich kann ein Großmieter auch mehrere Geschosse zu einem einzelnen Büro zusammenlegen.Wer den Bürokomplex betritt, erreicht am Eingang einen großen Empfangstisch mit Emblem.Hier meldet sich der Besucher an und wird daraufhin höflich gebeten, im Wartebereich mit Sofa und Tischchen Platz zu nehmen, bis er abgeholt wird.Von dort geht es dann in den künstlich beleuchteten Vorraum ohne Fenster.Hier sitzen die einfachen Angestellten und dürfen sich jederzeit von Chef, Kollegen und Besuchern beobachtet fühlen.Am Rand des Turmes liegen die Bürozellen mit Tageslicht - und atemberaubendem Ausblick auf die Skyline der Stadt.Diese Räume dürften leitenden Angestellten und den Unternehmenschefs vorbehalten bleiben.Oberhalb der Bürogeschosse liegt das Hotel.Stammgäste mit Dauerbelegungen bekommen billigere Mieten.So können die Unternehmer in den Büroetagen Verhandlungspartner, Gäste oder Mitarbeiter, die nur für die Dauer eines einzelnen Projektes beschäftigt sind, im "eigenen" Hause unterbringen.

So bildet das Hochhaus ein eigenes Universum für die verschiedenen Welten und greift damit den Anfang des 20.Jahrhunderts durch das Rockefeller Center mitbegründeten Mythos des "skyscrapers" auf.Doch in Schanghai im Zeitalter der Globalisierung, ist die Grenze scharf zwischen den verschiedenen Welten am selben Ort.Und die Kaufkraft bestimmt darüber, wer Zutritt zum Universum Jin Mao bekommt - und den Rest von Schanghai als dreidimensionale Kulisse genießen darf.Die Engel dieses "Paradieses" sind Wachleute und Portiers.Sie stehen auch an den Schlagbäumen der gepflegten Vorstädte Schanghais - Statthalter einer gerechten globalen Wirtschaftsordnung?

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