Immobilien : Wärme aus dritter Hand

ANDREAS LOHSE

Heizung aufdrehen - warm.So soll es sein.Wie die Wärme in die Rohre kommt, ist vielen Mietern zu Recht egal.Allenfalls in einer Wohnung mit Gasetagenheizung haben die Bewohner noch was zu tun und zu regeln, ansonsten kümmert sich der Vermieter um Kessel, Brenner und Brennstoff im Keller, oder das Heizkraftwerk liefert von Ferne die passende Raumtemperatur.

Es gibt aber noch eine weitere Variante: "Wärmedirektservice" heißt das Zauberwort, bekannt auch als "Contracting", gewinnt zunehmend auch in Wohnhäusern Freunde, zumal es die Betriebskosten senken helfen kann.Dahinter stehen zwei Modelle, die von der Energiewirtschaft angeboten werden, aber auch von eigenständigen Unternehmen und Ingenieurbüros.

Variante eins: das Betreiber-Modell.Hierbei plant, baut und betreibt ein Wärmelieferant die Heizanlage im Keller des Gebäudes im Auftrag des Hausbesitzers, der auch deren Eigentümer bleibt.Dem Unternehmen wird lediglich der Betrieb übertragen, die Wärme vertraglich an den Vermieter geliefert, der wiederum Vertragspartner seiner Mieter bleibt und die Abrechnung erstellt.

Variante zwei: das Eigentümer-Modell.Der Wärmelieferant baut und betreibt die Heizanlage im fremden Haus als sein Eigentum.Er schließt Verträge mit den einzelnen Mietern, die von ihm die Abrechnungen gemäß Heizkostenverordnung erhalten.Bei beiden Modellen braucht sich der Vermieter im gesamten Heizungsbereich um nichts mehr zu kümmern.Das Geschäft für den Wärmelieferer liegt darin, daß er die Wärme für einen Festpreis verkauft.Je niedriger er die Wartungs- und Betriebskosten hält, desto größer ist die Gewinnspanne.Also wird vor dem Bau einer neuen Heizanlage ein energietechnisches Gesamtkonzept erstellt: Je moderner die Anlage ist, desto preisgünstiger wird der laufende Betrieb, mithin die Ersparnis an Brennstoffkosten und Wartung.

Die Vorteile für den Vermieter liegen - zumindest bei einem Direktvertrag zwischen Mietern und Unternehmen - darin, daß er nicht nur die lästige Heizkostenabrechnung vom Hals hat.Auch die Organisation von Handwerkern und Schornsteinfeger bis hin zur Baugenehmigung übernimmt die beauftragte Firma.Und: Die Immobilie wird ohne einen Pfennig Eigenkapital und Kreditkosten modernisiert.Nachteile können darin liegen, daß einzelne Mieter nicht angeschlossen werden wollen, der Vertrag lange läuft oder der Anlagenbetreiber - das ist Geschäftsrisiko - pleite geht.

Für die Mieter ergeben sich unter Umständen niedrigere Heizkosten durch die optimale Anlagentechnik dadurch, daß der Großeinkauf von Brennstoffen und Heizanlagen durch das Serviceunternehmen günstiger ist, als wenn der Vermieter pro Jahr nur einen Tankwagen voll Heizöl kauft.Einer Studie der Technomar GmbH zufolge wurden 1997 rund 570 000 Wohnungen in 51 000 Gebäuden mit solchem Service bedacht.Das Potential für Wärmelieferungsverträge sei in Deutschland erst zu sechs Prozent ausgeschöpft.

Doch den genannten Vorteilen stehen auch für Mieter Risiken gegenüber."Bei mangelhafter Beheizung gelten die schwächeren Rechte aus dem Kaufvertragsrecht", weiß man beim Fachinformationszentrum Karlsruhe.Die in solchen Fällen üblichen Möglichkeiten einer Mietminderung könnten entfallen, zumindest schwerer werden, da nicht der Vermieter, sondern der Wärmelieferant Vertragspartner ist.Zwar können Mieter und Vermieter bei Beginn eines Mietvertrages die Wärmelieferung per Serviceunternehmen vereinbaren.Im laufenden Mietverhältnis einer zentral beheizten Wohnung kann sich der Vermieter allerdings nicht einseitig seiner Heizpflicht entledigen, wenn dies im Mietvertrag nicht festgelegt ist, und verlangen, daß der Mieter anstelle der Heizkosten einen Wärmepreis zahlt, heißt es beim Deutschen Mieterbund (DMB) in Köln."Schaltet der Vermieter dennoch einen Wärmelieferanten ein, muß er zwar selbst den vereinbarten Wärmepreis zahlen; seine Mieter bleiben nach wie vor aber nur zur Zahlung der reinen Heizkosten verpflichtet." In diesem Sinne entschied das Amtsgericht Hannover in einem Fall, in dem im Mietvertrag die Zahlung von Betriebskosten detailliert geregelt war (Az.504 C 59890 / 97).

Beim DMB warnt man jedoch vor allzu leichtfertigen einvernehmlichen Vertragsänderungen zugunsten eines Lieferservices.Da innerhalb des Wärmepreises die Brennstoffkosten nur einen von mehreren preisbildenden Faktoren darstellen, bleibe offen, inwieweit Einsparungen auch tatsächlich als finanzielle Ersparnis beim Mieter ankämen.Während der Vermieter an der Heizung nichts verdient, sondern lediglich die ihm entstehenden Kosten abrechnet und weitergibt, kalkuliert ein Wärmelieferer seinen Unternehmensgewinn in den Wärmepreis ebenso ein wie Abschreibung, Instandhaltung und Brennstoff."Während bei der Heizkostenabrechnung der Mieter die einzelnen Positionen - insbesondere die Höhe der Brennstoffkosten - überprüfen kann, endet die Prüfungsmöglichkeit beim Wärmepreis da, wo es interessant wird", schreibt Hermann-Josef Wüstefeld in einem Fachaufsatz.Doch die der Bildung von verbrauchsunabhängigem Grund- und verbrauchsabhängigem Arbeitspreis zugrundeliegende Kalkulation des Unternehmens "geht den Mieter grundsätzlich nichts an".

Vor dem Abschluß eines Wärmeliefervertrages sollte man sich mietrechtlich beraten lassen."Da im laufenden Mietverhältnis eine Umstellung auf Wärmelieferung gegen den Willen des Mieters nicht zulässig ist, besteht eine gute Verhandlungsposition", so der DMB.Die allerdings hat das Landgericht München jüngst beschnitten: "Der Vermieter ist berechtigt, die Lieferung von Wärme und Warmwasser nicht mehr durch eine Zentralheizungsanlage, sondern durch eine kostengünstigere zu erbringen" (LG München II, Az.12 S 2054 / 97).Der einseitigen Vertragsänderung folgten die Richter vor allem deshalb, weil die neue Heizanlage unstreitig aus dem Gesichtspunkt der Energiesparmaßnahmen und des Umweltschutzes errichtet worden sei.

Ein kostenloses Faltblatt sowie Literaturhinweise gibt es beim Informationsdienst BINE, Telefon 0228 / 923 79-0, Fax -29.Ein "Jahrbuch Energie-Contracting" hat Technomar erstellt (380 DM, Vertrieb: Energie & Management, Wartaweil 77, 82211 Herrsching).Ein neues "Jahrbuch Wärmelieferung 1999" ist für das Frühjahr angekündigt vom Verband für Wärmelieferung e.V.(15 DM, Vertrieb: VfW, Ständehausstr.3, 30159 Hannover).

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