Immobilien: Wärmer dämmen, anders heizen – das ändert sich 2009

Immer wieder zum Jahreswechsel – auch im kommenden Jahr müssen sich Verkäufer, Bauherren und Modernisierer auf einige rechtliche Neuerungen einstellen. Im Blickpunkt stehen dabei vor allem die Energie und der Klimaschutz. Andere Änderungen sind fest geplant, stecken aber noch im Gesetzgebungsverfahren.

So soll die Energieeinsparverordnung (EnEV) Anfang 2009 durch eine Überarbeitung verschärft werden. Allerdings haben die neuen Regelungen bisher zwar den Bundestag, nicht aber den Bundesrat passiert. Außerdem muss vorher noch das novellierte Energieeinsparungs-Gesetz (EnEG 2009) verabschiedet werden.

Ergeben sich im Lauf des Verfahrens aber keine Änderungen mehr, dann soll Folgendes beschlossen werden. Die Anforderungen an den Jahres-Primärenergiebedarf und die Wärmedämmung energetisch relevanter Außenbauteile werden um jeweils rund 30 Prozent erhöht – sprich: Bei Neubauten und Sanierungen gelten schärfere Grenzwerte für den Energieverbrauch, an die Dämmung werden höhere Anforderungen gestellt. Oberste Geschossdecken, soweit begehbar, müssen unter bestimmten Voraussetzungen gedämmt werden. Nachtstromspeicherheizungen, die älter als 30 Jahre alt sind, sollen in größeren Gebäuden langfristig und stufenweise außer Betrieb genommen werden.

In der verschärften Energieeinsparverordnung sind auch bessere Kontrollmöglichkeiten enthalten. So werden bestimmte Prüfungen an den Bezirksschornsteinfegermeister übertragen. Für geforderte Nachrüstungen dürfen Behörden Nachweise verlangen, außerdem werden Stichprobenkontrollen und einheitliche Bußgelder eingeführt.

Bereits fix ist dagegen, dass zum ersten Januar 2009 die Regelungen zum Gebäudeausweis ausgeweitet werden: Auch die Eigentümer von Wohngebäuden ab Baujahr 1966 müssen Miet- und Kaufinteressenten ab dem Jahreswechsel einen Energieausweis vorlegen können. Bisher galt diese Pflicht schon für Wohngebäude bis Baujahr 1965. Den Ausweis gibt es in zwei Ausführungen: Beim Bedarfsausweis legt der Fachmann dem Energieausweis die Bausubstanz und die Heizungsanlage des Gebäudes zugrunde. Auf Basis des energetischen Zustands des Gebäudes berechnet er die Energiemenge, die für Heizung, Lüftung, Klimaanlage und Warmwasserbereitung bei durchschnittlicher Nutzung benötigt wird. Der Verbrauchsausweis entsteht dagegen auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs. Eigner von Häusern mit mehr als vier Wohneinheiten dürfen zwischen beiden Ausweisarten wählen.

Bei kleineren Gebäuden gilt die Wahlfreiheit nur dann, wenn entweder der Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde – also die Wärmeschutzverordnung von 1977 beachtet werden musste – oder das Wohngebäude trotz Bauantragstellung vor dem Stichtag das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt. Andernfalls dürfen nur Bedarfsausweise ausgestellt werden, Verbrauchsausweise werden nicht akzeptiert.

Ebenfalls ab Januar 2009 müssen Hausbesitzer bei vielen Neubauten einen Teil ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien produzieren – also mit Solarwärmeanlagen, Wärmepumpen oder Biomasseheizungen. Hausbesitzer können dabei zwischen verschiedenen Systemen wählen. Die Kriterien erfüllen zum Beispiel Holzpelletheizungen, thermische Solaranlagen in Kombination mit normalen Heizungen oder Wärmepumpen. Ausnahmen sind dann möglich, wenn das Haus noch besser gedämmt wird, als es ohnehin gesetzlich vorgeschrieben ist. Dazu kommen Ausnahmeregelungen, zum Beispiel, wenn der Einsatz erneuerbarer Energien und ihre Alternativen technisch nicht möglich sind. dpa