Immobilien : Was der Verkäufer sagen muss

Wer eine Immobilie anbietet, beschreibt das Objekt gern in den schönsten Farben. So mancher Nachteil wird dabei verschwiegen. Doch das kann schief gehen: Wer arglistig Mängel verschweigt, der haftet. Auch wenn der Kaufvertrag dies ausschließt

Ralf Schönball

Die Freude an dem neuen Eigenheim währte nur kurz, bis zur ersten leibhaftigen Begegnung mit dem Nachbarn. Denn dieser verlor, für die neue Hauseigentümer ohne ersichtlichen Grund, die Contenance. Er bekam Schreianfälle, drehte die Musik während der Nacht laut auf. Er beschimpfte und beleidigte die Zugezogenen. Und schließlich betrat er sogar das Grundstück, beschmierte die Haustür mit Yogurt sowie Erbrochenem und stieß Morddrohungen aus – wobei er den verschreckten Betroffenen sein Vorhaben in blutrünstigen Details schilderte.

Den früheren Eigentümern des Hauses war das Verhalten des Nachbarn bekannt gewesen. Beim Verkauf der Immobilie erzählten sie den Interessenten jedoch nichts davon. Deshalb zogen die Käufer der Immobilie vor Gericht. Und sie bekamen Recht. Nun müssen die Beklagten der Klägerin sämtliche durch den Immobilienerwerb entstandenen Schäden – darunter die Erwerbs-, Finanzierungs- sowie Renovierungskosten, insgesamt über 200000 Euro – gegen Rückgabe des Wohnhauses ersetzen. Denn für die Richter war klar, über den tobenden Nachbarn hätten die Beklagten die Käufer aufklären müssen. Ihr Hinweis, im Haus sei es nicht immer leise, der Nachbar sei schon mal laut, sei stark verharmlosend.

Dieses Beispiel zeigt: Wer ein Haus verkauft, muss die Schwächen und Mängel des Objektes zutreffend beschreiben. Sonst ist der bei gebrauchten Immobilien übliche Haftungsausschluss hinfällig. Zwar gilt grundsätzlich, dass Verkäufer für Schäden haften. Doch diese Regelung wird bei gebrauchten Häusern fast immer vertraglich ausgeschlossen. Deshalb kann der Käufer für einen später entdeckten Mangel keinen Schadensersatz mehr gegen den Verkäufer durchsetzen. Es sei denn, ihm wurden wichtige Angaben „arglistig“ verschwiegen.

„Wenn das Dach im Haus undicht ist, dann weiß das der Verkäufer meistens. Dann muss er das auch einem Käufer mitteilen“, sagt Rudolf Beuermann. Denn nach Angaben des Richters am Amtsgericht bestehe dann auch die Gefahr, dass sich Schimmel oder Schwamm im Dachstuhl entwickeln. Ein Schaden wie dieser zieht erhebliche Reparaturkosten nach sich. Kaufinteressenten würden weniger Geld für die Immobilie bieten. Deshalb kann der arglistig getäuschte Erwerber den Verkäufer nun auf Schadensersatz verklagen – ungeachtet des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag. Auch in diesem Fall stehen die Chancen gut, dass die Richter dem Kläger Recht geben – und eine arglistige Täuschung voraussetzen.

Allerdings sagt auch Klaus Hildebrandt vom Immobilienverband Deutschland, „es ist oft schwierig eine arglistige Täuschung nachzuweisen.“ Am ehesten gelinge dies beispielsweise beim Erwerb einer Wohnung. Denn der Käufer wird dabei Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Diese versammelt sich in regelmäßigen Abständen, um gemeinsame Angelegenheiten zu besprechen. Die Ergebnisse werden in Protokollen festgehalten. Darin kann man auch nachlesen, ob es Mängel bei der Bewirtschaftung des Hauses gab, die auch die erworbene Wohnung und dessen Eigentümer betreffen. Hat der Verkäufer Mängel verschwiegen, könnte der Käufer mit guten Aussichten auf Schadenersatz klagen – auch wenn dieser im Vertrag ausgeschlossen wird.

Denn grundsätzlich gilt: „Liegt ein Mangel vor, dann kann der Betroffene Nacherfüllung verlangen“, sagt Carin Müller, Rechtsanwältin beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen. Dabei gibt es drei Möglichkeiten: Der Käufer tritt vom Kaufvertrag zurück, er mindert den Kaufpreis oder er erhält Schadensersatz. Für Bauwerke gilt eine „Gewährleistungsfrist“ von fünf Jahren; bei anderen Handelsgütern sind es in der Regel nur zwei Jahre.

Doch auch wenn ein Anspruch besteht, weil die Gewährleistung im Kaufvertrag nicht ausgeschlossen wurde oder der Verkäufer arglistig täuschte, kommt der Käufer nicht immer zu seinem Geld. Wenn der Verkäufer beispielsweise die Rechtsform einer Gesellschaft mit begrenzter Haftung hat, dann kann das Firmenkapital schon verbraucht und das Unternehmen zahlungsunfähig sein, bevor der Betroffene zu seinem Geld kommt.

Und von einer weiteren Gefahr berichtet Detlev Ratjen, Rechtsanwalt und Notar bei der Kanzlei Schultz und Seldenek: Dem Verkauf von Wohnungen durch betrügerische Unternehmer, die Erwerber gezielt in die Schuldenfalle treiben. Eine beliebte Masche in Berlin geht so: Der Verkäufer besitzt selbst die Mehrheit der Wohnungen im Hause und verwaltet die Immobilie auch. Zum Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung, sitzen die Strom- und Gaslieferanten sowie Entsorgungsunternehmen bereits auf hohen Außenständen. Der Erwerber muss für diese Verbindlichkeiten geradestehen. Auch dies ein Fall arglistiger Täuschung, der vor Gericht aber deshalb schwer zu belegen ist, weil der Verkäufer als Verwalter die Protokolle und Abrechnungen der Gemeinschaft unter Verschluss hält.

Vorsicht ist auch beim Erwerb eines Miethauses geboten. Enthalten die Mietverträge Fehler dann muss der Käufer dafür aufkommen. Ein typisches Beispiel sind ungültige Klauseln zu den Schönheitsreparaturen in Wohnhäusern oder Gewerbeimmobilien. Sind diese Klauseln ungültig – und das ist oft der Fall, weil sie falsch formuliert sind oder dem Mieter zu viele Arbeiten aufbürden – dann muss der Vermieter alle Schönheitsreparaturen selbst übernehmen. „Das wird teuer“, sagt Rechtsanwalt Ratjen.

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