Was Verwalter dürfen : Über die Köpfe der Eigentümer hinweg

Wohnen in Berlin: Dürfen Verwalter im Einzelfall ohne die Eigentümergemeinschaft entscheiden?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Im Keller unserer Wohnanlage kam es zu Feuchtigkeitsschäden. Beim Abgraben des Erdreichs vor der Kellerwand traten eine fehlende Außenisolierung sowie gebrochene Abwasserrohre zu Tage. Daraufhin hat der Verwalter sofort die Sanierung der Kellerwand beauftragt – und auf Kosten unserer Eigentümergemeinschaft eine fachgerechte Mauerwerksabdichtung herstellen sowie neue Abwasserrohre und eine Drainage verlegen lassen. Durfte der Verwalter das, ohne uns alle zuvor zu fragen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Wenn ein Verwalter den Eigentümern einer Wohnanlage einen Schaden zufügt, kann er hierfür haftbar gemacht werden. Ein Schaden kann auch darin liegen, dass der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümerversammlung eine an sich gebotene und fachgerecht ausgeführte Sanierungsmaßnahme veranlasst hat. Das entschied kürzlich das Oberlandesgericht Hamm (Beschluss v. 19.07.2011, Az. 15 Wx 120/10). Im Rahmen seiner Notgeschäftsführung darf und muss der Verwalter „in dringenden Fällen“ die „zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen“ treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Bei dem von Ihnen geschilderten Fall hat sich Ihr Verwalter jedoch über die grundsätzliche Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweggesetzt und damit seine Verwalterpflichten verletzt. Um einen dringenden Fall im Sinne des WEG handelt es sich nur, wenn die Erhaltungsmaßnahme so eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Hiervon kann in Ihrem Fall nicht ausgegangen werden. Die von Ihnen beschriebenen Baumängel dürften seit längerer Zeit vorliegen, aber noch nicht zu dramatischen Schäden geführt haben. Auch wenn Ihre Eigentümergemeinschaft für ihr Geld eine angemessene Gegenleistung, nämlich die Sanierung der Kellerwand und des Abflusssystems, erhalten hat, durfte der Verwalter nicht eigenmächtig handeln. Nur unaufschiebbare Maßnahmen hätte er selbst veranlassen dürfen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Verwalter unterliegen der Haftung, wenn der Gemeinschaft durch ihre Tätigkeit ein Schaden entstanden ist. Daher müssen sich WEG-Verwalter bei einer Notgeschäftsführung auf die wirklich unaufschiebbaren Maßnahmen beschränken. Hierzu gehören etwa die Absicherung einer Gefahrenstelle oder die provisorische Abdichtung von Lecks. Vor umfassenden Sanierungsarbeiten muss der Verwalter auf jeden Fall zunächst einen Beschluss der Wohnungseigentümer einholen – notfalls durch Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. In Ihrem Fall muss der Verwalter die aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommenen Mittel mit Ausnahme der sowieso notwendigen Arbeiten (Ersatz für defekte Rohre) zurückerstatten. Diese Arbeiten hätten die Eigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zwingend selbst beschließen müssen.

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