Immobilien : Wenn das Büro zur Folter wird

Schlechte Räume machen Mitarbeiter unproduktiv. Wer umziehen will, sollte sich beeilen: Die Preise steigen

Kai Kolwitz

Die Hölle kann ein Büro sein: Endlose Gänge, auf denen fremde Mitarbeiter grußlos aneinander vorüberziehen. Ein innenarchitektonisches Konzept, das allein auf der Basis von grauem Resopal funktioniert. Und im zu warmen neonbeleuchteten Raum nicht nur die Abluft von Kopierern und Kantinenentlüftung, sondern auch der Kollege, der endlos lauthals telefoniert, während man sich selbst gerade auf ein kompliziertes Projekt konzentrieren muss.

„Na und?“, sind immer noch viele Chefs geneigt zu sagen. Schließlich ist der Arbeitsplatz ein Ort, an dem gearbeitet werden soll – und keiner, der in erster Linie für das persönliche Wohlbefinden sorgen soll. Doch wer so denkt, verschenkt Geld. Das ist das Ergebnis einer Studie, die der Initiativkreis Neue Qualität der Büroarbeit gemeinsam mit dem Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation initiiert hat. Mehr als 3000 Büroarbeiter haben seit 2005 im Internet einen Fragebogen ausgefüllt. Abgefragt wurden im Rahmen des sogenannten „Office-Excellence-Checks“, wie wohl sich die Angestellten an ihrem Arbeitsplatz fühlen, woran das liegt – und wie sie selbst ihre Arbeitsleistung beurteilen. Das Ergebnis: Wer unter guten räumlichen Bedingungen arbeitet, der bringt mehr für seinen Arbeitgeber.

Auf bis zu 36 Prozent beziffern die Forscher den Gewinn an Produktivität, der in der räumlichen und organisatorischen Gestaltung von Firmenbüros steckt. Um auf diese Zahl zu kommen, wurden die Relationen zwischen dem Design der Arbeitsumgebung und Einschätzung der Produktivität erfasst und auf einen Idealzustand hochgerechnet, in dem alle abgefragten Kriterien perfekt sind.

„Es zeigt sich, dass Menschen unter besseren Arbeitsbedingungen produktiver sind“, formuliert Udo-Ernst Haner, der für das Fraunhofer-Institut an der Untersuchung mitarbeitet. Auf Platz eins der Liste der wichtigsten Kriterien: ein Büro, das jede Art von Kommunikationsarbeit bestmöglich unterstützt. Sprich: eben keine Einsamkeit im Einzelbüro. Aber auch keine riesigen Großraumflächen, weil dort viele Arbeitsplätze existieren, die weit entfernt von der nächsten Fensterfläche sind. Aber was dann? „Das ideale Büro für alle Menschen und alle Situationen gibt es nicht“, erklärt Haner. Aber als Faustregel gilt: Die Flächen sollten so organisiert sein, dass die Menschen dort einfach und schnell miteinander ins Gespräch kommen können, dass es aber auch genug Rückzugsmöglichkeiten für diejenigen gibt, die gerade nicht gestört werden wollen.

„In neuen Gebäuden werden von vornherein mehr Flächen für Kommunikation und Interaktion eingeplant“, beschreibt der Forscher. Sprich: Es gibt Raum für Teeküchen und Sozialräume, Besprechungsbereiche und Technikzentren werden so organisiert und die Wege so gelenkt, dass sich die Kollegen hier zwangsläufig über den Weg laufen – so wie früher die Raucher am Aschenbecher.

Als zweitwichtigstes Kriterium identifizierten die Wissenschaftler eine auf die Tätigkeitsanforderungen abgestimmte Büroform. Was das heißt, erklärt Fraunhofer-Mann Haner anhand eines Negativbeispiels: „In vielen Unternehmen gibt es Zweierbüros. Das ist immer dann problematisch, wenn dort Leute sitzen, die nicht zusammenarbeiten.“ In Ämtern etwa, wo der eine von A bis H verwaltet und der andere von I bis Z: Die Bereiche berühren sich nicht, und jeder ist genervt von dem Lärm, den die Arbeit des anderen zwangsläufig verursacht: Telefongespräche und Besucherverkehr etwa. Dagegen kann die Zweierkombi ideal sein, wenn zwei Kollegen eng im Team arbeiten und sich so permanent und unkompliziert austauschen können. „Warum kommen Menschen zur Arbeit ins Büro?“, so der Wissenschaftler: „Wegen der Infrastruktur und um sich mit Kollegen zu auszutauschen und mit ihnen zusammenzuarbeiten. Sonst könnte man auch mit Laptop, Handy und Netzwerkkarte von überall her arbeiten.“ Ebenfalls unter den genannten Kriterien befinden sich ergonomische Qualität des Mobiliars, etwa Schreibtische, auf die außer dem PC auch noch etwas anderes passt, Klima, Seh- und Lichtverhältnisse sowie die Attraktivität des Büroambientes – wer in farblich ansprechenden Räumen mit attraktiven Oberflächen und Möbeln sitzt, der ist kreativer und produktiver für das Unternehmen, glauben die Forscher.

Aber was tun, wenn sich Baustandard und Anforderungen an die Büroflächen auch durch Umorganisation nicht unter einen Hut bringen lassen? Wenn gar nichts geht, dann bleibt wohl nur der Umzug. Und moderne Flächen zu moderaten Preisen sollten sich in Berlin bei rund zehn Prozent Leerstand doch wohl finden lassen. Allzu viel Zeit sollten sich Unternehmen allerdings nicht mehr lassen, wenn es der bisherige Mietvertrag zulässt. „In ein bis zwei Jahren kann es sein, dass Sie nicht mehr den momentanen Angebotsumfang finden“, beschreibt Jan Hübler, der in Berlin für das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle die Abteilung Bürovermietung betreut. Denn der Markt kommt durch den wirtschaftlichen Aufschwung in Bewegung. Vor allem bei kleineren Flächen verzeichnen die Makler ein deutliches Plus: Bei Einheiten bis 500 Quadratmeter weist Jones Lang LaSalle für das erste Quartal 2007 fast doppelt so viele Verträge aus wie im Vorjahr, das Gleiche gilt im Bereich 1500 bis 2500 Quadratmeter. Und: Durch die jahrelange Flaute auf dem Markt für Büroflächen werden kaum noch Gebäude fertiggestellt, für die nicht schon vorab Mieter feststehen. Das Angebot wird also zwangsläufig knapper. Von einer drohenden Knappheit sei man zwar noch weit entfernt, so Hübler, „aber wenn Sie auf bestimmte Merkmale festgelegt sind, einen bestimmten technischen Standard, dann könnte es schwieriger werden.“ An der Friedrichstraße etwa sind die großflächigen Leerstände inzwischen fast beseitigt, kleinere Flächen sind in den Häusern noch verfügbar. Und auch am Potsdamer Platz wird die Lage besser, auch wenn dort immer noch viele Räume nicht belegt sind. „Unternehmen sind wieder bereit, für die Adresse zu bezahlen“, folgert der Makler. Und was den Umzug angeht: „Eigentlich hätte man das schon vor zwei Jahren machen sollen.“

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