Immobilien: Wenn den Orthopäden der Schuh drückt

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe in einem Ärztehaus Gewerberäume angemietet. Ich betreibe dort eine orthopädische Praxis. In meinem Mietvertrag wurde eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart, im Hause sollten also an keinen weiteren Konkurrenten Räume vermietet werden. Nun habe ich vor kurzem aber feststellen müssen, dass entgegen unserer Vereinbarung noch ein Orthopäde ins Haus zog. Mein Vermieter hat also gegen unseren Mietvertrag verstoßen. Mit dem neuen Mieter wurde ein Zehnjahresvertrag vereinbart, wie ich herausgefunden habe. Kann ich nun dagegen etwas tun und wenn ja, was?

WAS STEHT IM GESETZ?

Zur Minderung der Miete ist ein Mieter immer dann berechtigt, wenn die Mietsache mangelbehaftet ist, vgl. § 536 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Man könnte die Auffassung erwägen, dass ein Mangel deshalb nicht vorliegt, weil die vertragswidrige Konkurrenzsituation zu keiner unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Gewerberäume führt. Tatsächlich allerdings muss der Begriff „Mangel“ weit ausgelegt werden. Gerade erst mit Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10 – hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Verletzung der in einem Mietvertrag über Gewerberäume vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter einen Mangel der Mietsache darstellt, der bei Erheblichkeit auch zur Minderung der Miete führt. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine unmittelbare Beeinträchtigung der Gewerberäume vorliegt, sind nun einmal die Abreden der Mietparteien zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Sofern – wie hier – Konkurrenzschutz vereinbart wird, muss bei einem Verstoß des Vermieters gegen die Konkurrenzschutzpflicht von einem Mangel der Mietsache ausgegangen werden. Daher ist vorliegend auch die Miete gemindert. Die Höhe der Minderung hängt nun wiederum davon ab, in welchem Umfang eine Störung eingetreten ist. Ihr Vermieter ist darüber hinaus verpflichtet, die Konkurrenzsituation zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu beseitigen. Wie er das macht, bleibt ihm allerdings selbst überlassen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Zutreffend hat der BGH im vorliegenden Falle bei Verstoß gegen den Konkurrenzschutz einen Mangel der Mietsache gesehen. Was nützt einem Mieter eine Vereinbarung im Mietvertrag, wenn er hieraus keine Rechte herleiten kann? Sie können daher die Miete mindern, das Gericht soll die Höhe der Minderung feststellen. Ferner muss Ihr Vermieter alles tun, um die Konkurrenzsituation schnellstmöglich zu beseitigen. Ob er hierbei darauf hinwirken muss, dass die Konkurrenten in dem Mietobjekt bestimmte ärztliche Tätigkeiten unterlassen, oder ob er versucht, den abgeschlossenen Mietvertrag aufzulösen, obliegt ihm. Unter Umständen muss Ihr Vermieter in Kauf nehmen, dem Konkurrenten eine angemessene Entschädigung zu zahlen, um den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen. Er hat schließlich die vertragswidrige Situation selbst herbei geführt.