Immobilien : Wenn der Dachdecker mehr als einmal klingelt

Was kann ein Vermieter tun, wenn sein Mieter keine Zeit zum Einlassen von Handwerkern hat?

WAS STEHT INS HAUS?

Durch den Orkan „Christian“ ist das Dach meines Zweifamilienhauses beschädigt worden, an drei Zimmerdecken zeigen sich Wasserschäden. Die Schäden werden von meiner Wohngebäudeversicherung übernommen und wurden inzwischen auch von einem Dachdecker begutachtet. Allerdings findet mein Mieter aufgrund seiner beruflichen und privaten Verpflichtungen keine Zeit, die Handwerker einzulassen, was zu einer erheblichen Verzögerung der Reparatur führt. Seinen Schlüssel möchte er mir auch nicht übergeben. Wie kann ich die notwendigen Arbeiten beschleunigen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dieser Verpflichtung kann er nur nachkommen, wenn er die Wohnung des Mieters betreten darf, was ihm grundsätzlich gestattet ist. Da der Vermieter aber das Hausrecht des Mieters respektieren muss, darf er – außer in einem Notfall – die Wohnung nur betreten, wenn er mit dem Mieter hierzu einen Termin vereinbart hat. Die Dringlichkeit des Termins richtet sich nach der konkreten Reparaturmaßnahme. Ist der Mieter aktuell verhindert, die Handwerker unter seiner persönlichen Aufsicht die Reparaturarbeiten in seiner Wohnung durchführen zu lassen, muss er eine andere Lösung finden. Entweder übergibt er dem Vermieter den Schlüssel oder er bittet zum Beispiel einen Freund oder Verwandten, die Wohnung für die Reparaturarbeiten zu öffnen und zu beaufsichtigen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, macht er sich zwar schadensersatzpflichtig, was aber nicht das Zutrittsproblem löst. Hierfür bleibt dem Vermieter nur die gerichtliche Hilfe, indem er den Mieter mit einer einstweiligen Verfügung verpflichtet, ihm den Zutritt zur Wohnung zwecks Durchführung der notwendigen Reparaturarbeiten zu gestatten. Eine solche einstweilige Verfügung ist aber nur bei dringenden Instandsetzungsarbeiten zulässig. Anderenfalls muss das „normale“, längere Klageverfahren eingehalten werden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Mieter kann sich seiner Verpflichtung nicht dadurch entziehen, dass er in Urlaub fährt oder sich auf seine beruflichen Verpflichtungen beruft. In diesen Fällen ist der Mieter vielmehr gehalten, auf anderem Wege Ihrem Wunsch Rechnung zu tragen, indem er beispielsweise mithilfe eines Dritten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung sicherstellt.

Kommt Ihr Mieter Ihrem Anliegen nicht nach, hilft nur das Klageverfahren. Ein „schnelles“ einstweiliges Verfügungsverfahren ist aber nur zulässig, wenn die Angelegenheit dringlich ist. Wegen des schon eintretenden Wassers ist das anzunehmen. Haben Sie als Vermieter allerdings mit der Einleitung dieses Verfahrens allzu lange gewartet, zeigen Sie, dass die Angelegenheit wohl doch keiner so schnellen Lösung bedarf und Sie müssen das längere, normale Klageverfahren einhalten.

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