Immobilien : Wenn der Vermieter mehr will

ANDREAS LOHSE

"Wir haben jetzt einen neuen Vermieter, und deshalb soll ich nun pro Quadratmeter zwei Mark mehr zahlen", ärgert sich Torsten P."Der mißachtet alle Regeln." Das muß sich ein Mieter nicht gefallen lassen.Er kann seine Zustimmung zu einer ungesetzlichen Forderung verweigern.Denn der Wechsel des Eigentümers ist kein Mieterhöhungsgrund.Der neue Besitzer steigt in alle bestehenden Verträge ein, auch in die Miethöhen.Seine Kredite für den Hauskauf kann er nicht über höhere Mieten decken - jedenfalls nicht dann, wenn der Kauf alleiniger Grund der Mieterhöhung wäre.Allerdings ist das Mieterhöhungsrecht nicht unkompliziert, so daß dem Vermieter nicht von vornherein eine betrügerische Absicht unterstellt werden sollte.

Bei Sozialwohnungen ist das Verfahren sehr überschaubar: Mieterhöhungen sind nur dann möglich, wenn der Gesetzgeber dies beschließt, der Zins für die beanspruchte öffentliche Förderung steigt oder der Vermieter das Haus modernisiert.Den weitaus größten Anteil des Wohnungsmarktes bilden jedoch die sogenannten freifinanzierten, das heißt ohne staatliche Förderung gebauten Wohnungen.Dazu zählen Altbauten sowie Neubauten, die zwar ursprünglich mit staatlicher Hilfe errichtet wurden, mittlerweile aber aus der dadurch bedingten Preisbindung wieder herausgefallen sind.Für diese Wohnungen gilt das Miethöhegesetz (MHG).Vor dessen Einführung in den 70er Jahren konnte der Vermieter eine "Änderungskündigung" aussprechen: Er kündigte den Mietvertrag und bot gleichzeitig an, das Mietverhältnis zu einer höheren Miete fortzusetzen.Der Mieter hatte keine Wahl: Entweder er akzeptierte dies oder er suchte sich eine neue Wohnung.

Darauf muß sich heute niemand mehr einlassen.Eine Mieterhöhung muß dem Mieter schriftlich zugehen und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein.Ausnahme: Wurde das Formular per Computer erstellt, beispielsweise von einer professionellen Hausverwaltung, dann genügt eine maschinelle Unterzeichnung.Zudem muß der Vermieter seine Forderung so begründen, daß der Mieter selbst prüfen kann, ob sie berechtigt ist.Zahlt der Mieter keine Netto-Miete, sondern sind darin Betriebskosten enthalten, müssen diese zuvor herausgerechnet werden.

Grundlage jeder Mieterhöhung ist zudem § 2 MHG.Maßgeblich sind dabei drei Faktoren: Jahresfrist, Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete: Zunächst sollte man also in seinen Unterlagen nachsehen, wann die letzte Mieterhöhung kam.Denn zwischen zwei Forderungen gilt eine Sperrfrist von 12 Monaten - ausgenommen sind Modernisierungsumlagen oder Betriebskostensteigerungen.Damit Mieterhöhungen nicht ausufern, muß der Vermieter eine "Kappungsgrenze" einhalten.Das bedeutet: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht mehr als um 30 Prozent steigen.Einen Sonderfall bilden Sozialwohnungen.Nach Wegfall der Sozialbindung darf die erste zulässige Mieterhöhung diese Kappung dann unberücksichtigt lassen, wenn der Mieter zuvor eine Fehlbelegungsabgabe zahlte.Der Vermieter kann die Mieterhöhung allerdings nur dann durchsetzen, wenn der Mieter bisher weniger zahlte, als für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise gezahlt wird.

Verglichen wird Wohnraum hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.Um Mietern und Vermietern den Vergleich zu erleichtern, gibt es in Berlin und zahlreichen anderen Gemeinden eine Tabelle: den Mietspiegel.Damit läßt sich auf einfache Weise die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ablesen oder anhand einiger zusätzlicher Daten rasch ermitteln.Zwei andere gesetzlich zulässige Möglichkeiten zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind aufwendiger und haben in Berlin kaum Bedeutung: Der Vermieter kann seine Forderung mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten begründen.Selbst Richter bevorzugen jedoch häufig den Mietspiegel.

Wer den Mietspiegel zur Hand nimmt sieht, daß jedes Feld der Tabelle drei Zahlen nennt: einen Durchschnittswert, einen unteren sowie einen oberen Wert.Mancher Vermieter neigt dazu, den Durchschnittswert zu nehmen und seine Forderungen bis zum oberen Wert emporzuschrauben.Dies jedoch muß begründet werden: Maßgeblich, ob die ortsübliche Vergleichsmiete oberhalb oder unterhalb des Mittelwertes liegt, sind die Ausstattungsmerkmale der Wohnung, des Hauses und der Wohngegend, die in den Erläuterungen zum Mietspiegel genannt werden.Hat der Vermieter beispielsweise eine Waschmaschine in Bad oder Küche gestellt, wirkt dies wohnwertverbessernd - die ortsübliche Vergleichsmiete tendiert zum oberen Wert.Läßt sich hingegen weder in Küche noch Bad problemlos eine Waschmaschine unterbringen, mindert dies den Wohnwert.

Sind alle formalen und inhaltlichen Kriterien erfüllt, tritt eine Mieterhöhung dennoch nicht gleichsam automatisch in Kraft.Der Mieter muß ihr ausdrücklich entweder per bestätigender Unterschrift oder stillschweigend - zum Beispiel mit einer Änderung des Dauerauftrages - zustimmen: Darauf hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch.Wer seine Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert, riskiert einen unter Umständen teuren Prozeß, denn dann kann der Vermieter vor den Kadi ziehen.Das Gericht prüft, ob seine Forderung gesetzlich zulässig ist.

Zur Prüfung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit: den Rest des Monats, in dem das Schreiben des Vermieters bei ihm eingeht, sowie die zwei darauffolgenden Monate.Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der Forderung sollte man sich jedoch beraten lassen, bevor man seine Zustimmung endgültig verweigert.Im Fall Torsten P.war die Ablehnung allerdings nicht von der Hand zu weisen: Er hatte seine letzte Mieterhöhung - noch von dem früheren Besitzer - erst vor einem halben Jahr bekommen.Die neuerliche kann er also aufgrund der nicht eingehaltenen Jahressperrfrist getrost vergessen - unabhängig davon, ob sie ansonsten gesetzlich zulässig wäre.

Die Broschüre "Mieterhöhung.Warum? Wann? Wieviel? Wie oft?" ist beim Deutschen Mieterbund e.V., 50926 Köln für 7 Mark 50 plus 2 Mark Porto erhältlich.

Die ortsübliche Vergleichsmiete läßt sich auch per Internet ermitteln: http://www.bau.berlin.de .

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