Immobilien : Wenn der Verwalter an der Mietpreisspirale dreht

Muss eine Erhöhung bezahlt werden, wenn sie nicht direkt vom Vermieter kommt?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich wohne in einer wunderschönen, jedoch auch nicht gerade günstigen Altbauwohnung. Vor kurzem habe ich eine Mieterhöhung für diese Wohnung erhalten. Die Erhöhung stammt allerdings nicht von meinem Vermieter, sondern vielmehr vom Hausverwalter. Unter der Unterschrift des Verwalters war vorgedruckt angegeben: „Vermieter – Verwalter“. Das Wort „Vermieter“ wurde durchgestrichen. Muss ich diese Mieterhöhung akzeptieren? Möglicherweise weiß unser Vermieter ja nicht einmal, dass der Verwalter die Miete einfach erhöhen will. Wie kann ich mich dagegen zur Wehr setzen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Sie haben sicherlich eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erhalten. Unter den dort genannten Voraussetzungen kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Zur Begründung der entsprechenden Mieterhöhung wird zumeist auf einen Mietspiegel Bezug genommen. Anhand des Mietspiegels können Sie überprüfen, ob die zulässige Miethöhe grundsätzlich eingehalten wurde. Das ist allerdings schon der zweite Schritt. Zunächst muss in Ihrem Falle die Zulässigkeit einer Mieterhöhung in formeller Hinsicht hinterfragt werden. Die Mieterhöhungserklärung muss nämlich entweder vom Vermieter persönlich stammen oder aber der Verwalter muss deutlich machen, dass er die Erklärung im Namen des Vermieters abgibt. Hierfür kann er zum Beispiel eine Vollmacht des Vermieters beifügen, aus der sich seine Berechtigung zur Abgabe solcherlei Erklärungen ergibt. Das Landgericht Potsdam hatte sich vor kurzem mit einem ähnlichen Fall zu befassen (Urteil vom 21. November 2012, Aktenzeichen: 13 S 127/12). Das Gericht urteilte, dass ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam ist, wenn die Vertretung des Hausverwalters für den Vermieter aus dem Schreiben nicht ersichtlich ist. Die formellen Anforderungen an eine Mieterhöhung regelt § 558 a BGB. Hierzu zählt unter anderem, dass als Absender einer Mieterhöhung stets der Vermieter aufgeführt werden muss. Eine nachträgliche Genehmigung des Vermieters reicht übrigens nicht aus.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Im Gesetz ist ausreichend geregelt, wie und unter welchen Voraussetzungen eine Mieterhöhung erklärt werden kann und muss. Dieses Wissen sollte ein Verwalter beherrschen. Ein Hausverwalter handelt nicht nur im Interesse des Vermieters, sondern fungiert eben auch als dessen Vertreter. Und genau dies muss er offensichtlich zu erkennen geben. Das kann er durch eine der Erklärung im Original beizufügende Vollmacht tun, eine Bevollmächtigung kann jedoch auch schon im Mietvertrag selbst enthalten sein. Der Mieter muss nur irgendwie von der Bevollmächtigung eindeutig wissen, und zwar zu dem Zeitpunkt, in dem er die Mieterhöhung erhält. Eine nachträgliche Kenntnis reicht nicht aus. Die Mieterhöhung müssen Sie deshalb schon aus formellen Gründen nicht akzeptieren. Eine Klage hätte für den Vermieter keinen Erfolg.

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