Immobilien : "Wenn der Zug vorbei ist"

RALF SCHÖNBALL

Neubau ist 1997 weniger attraktiv als AltbauVON RALF SCHÖNBALL D ie Abschreibungsmöglichkeiten für Wohneigentum haben sich in diesem Jahr verschlechtert.Was das für Immobilienangebote bedeutet, darüber sprach Ralf Schönball mit Jürgen Jakobeit, Vertriebsleiter von BHW-Immobilien. TAGESSPIEGEL: Die BHW ist eine Art Mischkonzern.Was genau bieten Sie an?JAKOBEIT: Die BHW ist ein Unternehmen, dessen Aktien vom Deutschen Gewerkschafts Bund und vom deutschen Beamtenbund gehalten werden.Die Bausparkasse AG ist die Holding und hat als Töchter eine Gesellschaft für Lebensversicherungen, eine Bank und die Immobilien GmbH.Sie ist aus der Bausparkasse hervorgegangen, die führend im Öffentlichen Dienst ist.Die Immobilien GmbH gibt es in der ganzen Bundesrepublik seit 1984 und hat im vergangenen Jahr rund 700 Mill.DM umgesetzt. TAGESSPIEGEL: Was sind Ihre wichtigsten Projekte in diesem Jahr?JAKOBEIT: Wir werden acht Objekte anbieten, zwei im Umland Berlins, Rangsdorf im Süden sowie Oranienburg nördlich von Berlin.Außerdem werden wir in Weißensee und Friedrichshain zwei Mehrfamilienhäuser und ein Appartmenthaus bauen; und zwei bis drei Altbauten sanieren. TAGESSPIEGEL: Die Altbauten kommen ins Angebot wegen der Abschreibungen?JAKOBEIT: Das ist richtig, zumindest wenn wie bei unserer Immobilie in der Mainzer Straße das Gebäude entmietet ist und grundlegend saniert werden kann.Denn die Sanierungskosten können zu 40 Prozent in den ersten fünf Jahre beliebig verteilt abgeschrieben werden, nach 10 Jahren zu hundert Prozent.Die Erwerbskosten für das Gebäude werden wie üblich linear mit rund zwei Prozent abgeschrieben.Außerdem bieten wir die Eigentumswohnungen für rund 4200 DM pro Quadratmeter an, also zu einem günstigeren Preis als Neubauten, für die im Stadtgebiet gut 5700 DM pro Quadratmeter zu berappen sind.Bei Neubauten erlaubt die Sonder-Afa nur noch die Abschreibung von 25 Prozent dieser Erwerbskosten in den ersten fünf Jahren, zuzüglich der linearen zwei Prozent Abschreibung.Der Rest der Summe wird in 45 Jahren abgesetzt, also mit rund 1,44 Prozent jährlich vom sechsten Jahr nach Erwerb an.Beim Neubau rechnet sich wieder besser als die Sonder-Afa die übliche degressive Afa nach Paragraph 7 Abs.5 Einkommensteuergesetz.Sie erlaubt in den ersten acht Jahren jährlich eine fünfprozentige Abschreibung, in den darauf folgenden sechs Jahren 2,5 Prozent.Der Rest wird linear mit 1,25 Prozent in 36 Jahren abgeschrieben.Nach zehn Jahren kommen so bereits 45 Prozent der angelegten Summe zusammen.Nach Sonder-afa wären es dagegen nur rund 36 Prozent. TAGESSPIEGEL: Wir haben nachgerechnet mit dem Ergebnis, daß Wohneigentum bei einem Kaufpreis von 5000 DM pro Quadratmeter nach Abschöpfen der Sonder-Afa ein Zuschußgeschäft ist...JAKOBEIT: Eine Unterdeckung nach fünf Jahren ist bei den meisten Immobilien vorhanden.Nach Ablauf dieser Zeit müssen Anleger damit rechnen, 200 DM bis 800 DM pro Quadratmeter zuzuschießen.Für Altbauten gilt das 1997 allerdings unter bestimmten Bedingungen nicht mehr.Wenn die Substanz preiswert, die Sanierungskosten hoch und das Haus leer steht, damit nach der Modernisierung Mieten zwischen 11 DM und 17 DM kalt erzielt werden können. TAGESSPIEGEL: Verringerte Abschreibungen, geringe Kaufkraft, wachsende Arbeitslosigkeit, die die Zahlungsbereitschaft bei den Mieten dämpfen - droht nicht der Einbruch auf dem Markt?JAKOBEIT: Das letzte Jahr blieb hinter den Erwartungen zurück.Immobilien in schlechten Lagen wurden am Ende des Jahres wie auf dem Basar meistbietend gehandelt.Gute Lagen finden aber in allen Segmenten ihre Käufer.Wohnungen am Potsdamer Platz werden für über 10.000 DM pro Quadratmeter verkauft, obgleich dabei ein Stück der Wertsteigerung vorweggenommen ist.Niedrige Zinsen und nachlassende Preise müßten eigentlich ein antizyklisches Verhalten noch weit stärker fördern, also die Kauflust.Doch die Deutschen wollen offenbar immer auf den Zug aufspringen, wenn er schon durch den Bahnhof gerast ist.

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