Immobilien : Wenn die Wohnung verkauft wird

ANDREAS LOHSE

Mittels einer großen Vermarktungsoffensive wollen die städtischen Wohnungsunternehmen in diesen Wochen möglichst viele Wohnungen aus ihrem Bestand verkaufen.Das Privatisierungssoll beträgt mehr als 64 000.Davon waren nach den letzten Erhebungen im Juni gut 38 000 Wohnungen verkauft, 4800 im Westteil und 33 300 im Ostteil der Stadt, insgesamt also 59 Prozent.Mehr als 30 000 Wohnungen kauften Zwischenerwerber mit der Verpflichtung, sie zu sanieren und anschließend auf den Markt zu bringen.4894 gingen an Genossenschaften und 2686 an Einzelkäufer.

Das ursprüngliche Ziel allerdings, die Mieter zu bewegen, ihre eigenen vier Wände zu kaufen, wurde weit verfehlt, was "nicht zuletzt an der Bewohnerstruktur in vielen Siedlungen" liege, vermutete die Sprecherin der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen, Christa Fluhr."Die Arbeitslosigkeit steigt, die Leute erreichen ein Alter, in dem sich der Kauf einer Wohnung kaum noch lohnt." Die Gutsituierten, mithin die potentiellen Käufer verlassen die Wohnungen.Hinzu komme, daß Berlin mit der langjährigen Mietpreisbindung ein relativ niedriges Mietniveau hat.Viele Mieter wohnten so günstig, daß die finanziellen Belastungen nach einem Erwerb ihrer Wohnung sehr viel höher wären als derzeit.

Also wird manch anderer eine solche Wohnung erwerben und sie später vielleicht gar selber nutzen wollen.Ist jedoch die Wohnung vermietet, werden Käufer nicht nur Eigentümer, sondern Vermieter.Als Credo gilt: "Kauf bricht nicht Miete".Ein neuer Vertrag wird nicht fällig, sondern der Käufer steigt in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Vertrages ein, den er nicht einseitig ändern darf.Tip für den Käufer: Fragen Sie vor einem Kauf die bisherige Verwaltung, wie die Mietkaution angelegt ist, ob es Mietschulden gibt, noch Betriebskostennachzahlungen ausstehen und in der Wohnung etwa Instandsetzungen zu übernehmen sind.Zwar haben Sie als neuer Vermieter nicht für alle etwaigen Versäumnisse des Vorbesitzers einzustehen, doch unter Umständen sind zunächst Sie neuer Ansprechpartner des Mieters.Bestenfalls übernimmt die Korrespondenz zwar ein Verwalter, der allerdings will für seine Tätigkeit auch bezahlt sein.

Erwerber einer Wohnung sollten freundlichen Kontakt zu den Mietern suchen, jedoch keinen euphorischen Empfang, gar einen roten Teppich erwarten: Viele Mieter fühlen sich durch Veränderungen in den Eigentumsverhältnissen existentiell bedroht, fürchten Mieterhöhungen und Komplikationen, oder schlimmstenfalls von einem neuen Besitzer auf die Straße gesetzt zu werden.

Will der Käufer eines Tages tatsächlich selbst in die Wohnung einziehen, sollte er sich über mietrechtliche Fristen informieren: Mieter haben gesetzlichen Kündigungsschutz.Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht vor Ablauf von drei Jahren möglich.Unter bestimmten Umständen gilt gar eine Kündigungssperrfrist von fünf oder zehn Jahren.Besondere Personengruppen wie ältere Menschen, Kranke und Gebrechliche sind durch die "Sozialklausel" (Härteklausel, § 556a) des Bürgerlichen Gesetzbuches geschützt und nahezu unkündbar.Bei Inhabern von jahrzehntealten Mietverträgen entscheidet die gängige Rechtsprechung oft zugunsten der Mieter.

Auch Mieter einer umgewandelten Sozialwohnung haben besondere Rechte.Sind die öffentlichen Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, unterliegen die Wohnungen einer weiteren Sperrfrist, in der sie als Sozialwohnung gelten.Der Mieter hat zudem ein Vorkaufsrecht und bekommt eine Kopie des notariellen Kaufvertrages.Danach hat er noch sechs Monate Zeit zu überlegen, ob er die Wohnung zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen selber kaufen will.Bewohner von nicht öffentlich geförderten Wohnungen haben ebenfalls ein Vorkaufsrecht (§ 570B BGB).

Die Miete allein aufgrund des Verkaufs zu erhöhen, ist nicht statthaft.Der neue Eigentümer muß sich an die gesetzlichen Vorgaben halten (Jahresfrist, Kappungsgrenze, Mietspiegel).Ist die Miete künftig auf ein anderes Konto zu überwiesen, gilt: Ein lapidares Schreiben reicht dazu nicht aus.Der Käufer ist erst mit dem Eintrag in das Grundbuch Eigentümer.Das muß er per Kopie des Grundbuchauszuges nachweisen.

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