Immobilien : Wenn einer muss, wie viele wollen: Die WEG-Falle

Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt Sanierungen nach Mehrheitsbeschluss – manche überfordert das

Monika Hillemacher

Ein halbes Jahr gibt es jetzt das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Und die Bilanz für die neuen Regeln, die Hausgemeinschaften seit dem 1. Juli mehr Flexibilität gebracht haben, fällt nach Einschätzung von Juristen und Eigentümern positiv aus. Ein Problem hat das Gesetz aber: Eigentümer, die knapp bei Kasse sind, können durch Beschlüsse in der Eigentümerversammlung in Bedrängnis geraten. Im schlimmsten Fall kann sogar das Eigentum in Gefahr kommen.

„Wer laufende Kosten und Rücklagen nicht mehr tragen kann, dem kann in letzter Konsequenz das Eigentum entzogen werden. Oder er muss verkaufen“, erläutert Wolf-Bodo Friers, der Geschäftsführer des Eigentümerverbands Haus & Grund in Berlin. Hintergrund des Problems sind die Abstimmungsregeln in der Eigentümerversammlung: Wo früher nur Einstimmigkeit zur Entscheidung führte, reichen nun Mehrheitsentscheidungen – zum Beispiel, wenn es um notwendige, aber teure Modernisierungen oder die Anpassung an den Stand der Technik geht.

Das kann laut Friers die Anschaffung einer neuen, wärmedämmenden Hausfassade sein oder der Einbau eines Aufzugs. Wer überstimmt wird und das Geld nicht flüssig hat, kann also unter Umständen dumm dastehen. Aber Eigentümer müssen sich nicht unbedingt mit solchen Entscheidungen abfinden. Am besten prüfen sie zunächst, ob es sich tatsächlich um eine den Wert erhöhende Anpassung handelt oder um Luxus, rät Matthias Erfurt, der Rechtsberater des Vereins Wohnen im Eigentum in Bonn. Eine Kosten-Nutzen-Analyse liefert dazu erste Anhaltspunkte. „Es muss ausbalanciert sein“, erläutert der Jurist: Eine Solaranlage kann sich in Zukunft rechnen, ein Fahrstuhl ist erlaubt, ein Swimmingpool eher Luxus.

Außerdem sieht das WEG eine Notbremse für finanzschwache Eigentümer in der Hausgemeinschaft vor. Das Stichwort lautet „Unbilligkeit“: Eine Sanierung muss zum Beispiel notwendig im Sinne eines höheren Gebrauchswerts sein und darf nicht zu „Unbilligkeiten“ führen. „Auf den Swimmingpool aber träfe das wahrscheinlich zu“, so die Einschätzung von Erfurt. Die sogenannte Opfergrenze sehen Erfurt und Friers spätestens dort erreicht, wo jemand gezwungen ist, sein Eigentum zu verkaufen, um überhaupt die Kosten zu tragen. Allerdings sei eine solche Grenze bisher weder gerichtlich noch gesetzlich festgelegt – einschlägige Urteile zu solchen Punkten habe es bislang nicht gegeben.

Um des Hausfriedens willen raten Experten zum Konsens. Der Ausweg kann über den Kostenschlüssel führen, so die Rechtsanwältin Bettina Schmidt aus Frankfurt am Main. Nach dem WEG sei es möglich, Belastungen danach umzulegen, „wer was in Anspruch nimmt“. So könne für Einbau und Wartung eines Aufzugs derjenige kräftiger zur Kasse gebeten werden, der ihn stärker nutzt: „Die alte Frau im Parterre zahlt dann weniger als die viel frequentierte Arztpraxis im dritten Stock.“ Voraussetzung ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. Ein Ausweg ist auch der, dass sie einem klammen Miteigner gemeinschaftlich unter die Arme greift: „Zum Beispiel, indem sie ihm aus dem Verwaltungsvermögen, dem Hausgeld oder den Rücklagen einen Kredit einräumt.“ dpa

www.haus-und-grund.net;

www.wohnen-im-eigentum.de

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