Immobilien : Wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt

Was tun, wenn eine neue Wärmedämmung die Wand über die Grundstücksgrenze wachsen ließe?

WAS STEHT INS HAUS?

Uns gehört ein Mietshaus, das wir sanieren möchten. Der Putz an der frei stehenden Giebelwand zu unserem Nachbarn ist so marode, dass er erneuert werden muss. Am liebsten würden wir diese Giebelwand gleich mit einer Wärmedämmung versehen. Die Arbeiten können allerdings nur vom Nachbargrundstück aus ausgeführt werden. Wir haben unseren Nachbarn deshalb angesprochen, bekommen jedoch keine Antwort. Muss der Nachbar diesen Arbeiten zustimmen oder können sie auch bei gesetzlicher Notwendigkeit (Energieeinsparverordnung) per Baugenehmigung erwirkt werden?

WAS STEHT IM GESETZ?

Städtische Mietshäuser wurden seinerzeit in der Regel in einer sogenannten Blockrandbebauung errichtet. Das bedeutet, dass sich die Grundstücksgrenze etwa drei Zentimeter vor der Außenkante des unverputzten Mauerwerks des Gebäudes befindet. Bei einem unbebauten Nachbargrundstück würde dann also der Außenputz einer frei stehenden Giebelwand unter Berücksichtigung der vorhandenen Bautoleranzen erst unmittelbar die Grundstücksgrenze erreichen. Sofern man im Zuge der Sanierung eine Wärmedämmung aufbringen möchte, würde man also zwangläufig das Nachbargrundstück um einige Zentimeter überbauen: Entsprechend der Energieeinsparverordnung (EneV) ist eine Wärmedämmung etwa zehn bis zwölf Zentimeter dick. Bei besserer Qualität der Dämmung kann die Gesamtdicke zwar verringert werden, die Grundstücksgrenze würde dennoch auf jeden Fall überschritten werden. Dazu muss rechtlich die Zustimmung des Nachbarn vorliegen – und erlaubt der Grundstücksnachbar diese Grundstücksüberbauung nicht, kann auf der Außenseite der Giebelwand kein zusätzlicher Wandaufbau aufgebracht werden. Der Putz kann dann nur so dick wieder aufgebracht werden, wie er vorher war. Die Giebelwand muss nach der Energieeinsparverordnung übrigens erst dann zusätzlich wärmegedämmt werden, wenn der Außenputz an mehr als 20 Prozent der betroffenen Bauteilflächen so marode ist, dass er ohnehin erneuert werden müsste.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Sofern Sie sich mit dem Nachbarn nicht einigen können, muss dieser dennoch die Instandsetzung oder Erneuerung des Außenputzes zulassen. Das Recht, Instandsetzungsarbeiten vom Nachbargrundstück auszuführen, ist einklagbar. Zwar wäre eine zusätzliche Wärmedämmung nur von innen anzubauen, was natürlich zur Folge hat, dass die Mieter belästigt werden und auch ein geringer Teil an Wohnfläche verloren geht. Die Anbringung einer Wärmedämmung von außen ist jedoch leider auch nicht über eine Baugenehmigung erreichbar, weil trotz dieser weiterhin die Zustimmung des Grundstücksnachbarn erforderlich ist. Eine nachträgliche Überbauung des Nachbargrundstücks ist selbst unter Berücksichtigung der geltenden Energieeinsparverordnung rechtlich nicht einklagbar, weil das Eigentumsrecht Vorrang hat. Und das ist ja auch gut so.

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