Immobilien : Wenn Vermieter Eigenbedarf anmelden

Eine Kündigung des Mietvertrages kann der Wohnungsnutzer bisweilen auch dann abwenden, wenn der Eigentümer seine Immobilie selbst braucht. So entschieden es die obersten Gerichte

Kai Althoetmar

Zufriedene Mieter fürchten nichts so sehr wie die Kündigung durch den Vermieter, weil dieser die Wohnung selbst nutzen will. Nach dem Gesetz darf der Vermieter nur dann wegen „Eigenbedarfs“ kündigen, wenn er die ganze Wohnung für sich selbst, für einen Familienangehörigen oder eine andere zu seinem Haushalt zählende Person benötigt – und zwar um dort zu wohnen. Mieter, die eine entsprechende Nachricht erhalten, müssen nicht immer mit dem Schlimmsten rechnen. Denn oft entpuppt sich die Hiobsbotschaft als juristisch haltlos.

Abzuwenden sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs, wenn der Vermieter auf andere gleichwertige Wohnungen zurückgreifen kann, die Wohnung als Büro oder gewerblich nutzen will, einen überhöhten Wohnbedarf geltend macht, den Eigenbedarf nur vortäuscht, nur ein Zimmer der Wohnung nutzen will, den Eigenbedarf für entfernte Familienangehörige reklamiert oder die Kündigung treuwidrig ist. Gegen das Prinzip von Treu und Glauben verstößt die Kündigung, wenn der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag oder absehbar war.

Viele Mieter wissen das nicht und ziehen voreilig aus. Das Bundesverfassungsgericht hat treuwidrige Kündigungen als widersprüchliches Verhalten eingeordnet, wenn der Vermieter von Beginn an erwägt oder entschlossen ist, die Immobilie selbst zu nutzen. Beispiel: Hat der Vermieter Kinder, die in absehbarer Zeit eine eigene Wohnung brauchen, muss er dies dem Mietinteressenten vor Vertragsschluss mitteilen. Die ideale Lösung wäre dann ein Zeitmietvertrag.

Möglichen Eigenbedarf muss der Vermieter vorausschauend klären, also etwa den Wohnbedarf mit seinen jugendlichen oder erwachsenen Kindern rechtzeitig abstimmen. Weil jeder Fall unterschiedlich ist, müssen im Streitfall die Gerichte urteilen. Sichere Orientierung geben letztlich nur die Urteile aus Karlsruhe. Das Bundesverfassungsgericht verlangt zum Beispiel, dass der Vermieter dabei einen Zeitraum von fünf Jahren im Auge hat. Der Wohnungseigentümer muss also vor Vertragsabschluss aktiv klären, ob insbesondere nahe Verwandte den Wohnraum in den nächsten Jahren brauchen. Doch die Vorausschau hat auch Grenzen. Liegen zwischen Mietvertragsabschluss und Eigenbedarfskündigung mehr als fünf Jahre, ist eine korrekte Kündigung nicht mehr treuwidrig, entschieden die Karlsruher Richter.

Mieter können eine Eigenbedarfskündigung anhand etlicher Kriterien auf Treuwidrigkeit prüfen. Vorab steht die Frage, wer genau die Wohnung beziehen will. Die Rechtsprechung gewährt Eigenbedarf dem Vermieter selbst, seinen Kindern, Enkeln, Eltern, Großeltern, Schwiegerkindern, Schwiegereltern, Stiefkindern, Pflegekindern, Pflegeeltern und dem Ehegatten. „Entferntere, Verschwägerte und Verwandte, etwa Schwager, Neffen und Nichten, fallen nur dann unter den Begriff der Familienangehörigen“, sagt der Frankfurter Rechtsanwalt Klaus Fischer, „wenn besondere Umstände vorliegen, die eine enge Bindung des Vermieters zu diesen Personen ergeben oder ihnen der Vermieter rechtlich oder zumindest moralisch zur Gewährung von Unterhalt oder Fürsorge verpflichtet ist.“

Das gewerbliche Mietrecht sieht übrigens überhaupt keine Eigenbedarfskündigung vor. Für Wohnraum gilt ansonsten: Hat der Vermieter seine eigene Wohnung ohne Not verkauft und so den Eigenbedarf an der Mietwohnung erst ausgelöst, ist die Kündigung treuwidrig und damit unzulässig. Ein weiterer Fall, so Fischer: „Der so genannte künftige Eigenbedarf, der durch eine Vorratskündigung geltend gemacht wird, ist unzulässig.“ Entscheidend ist auch oft, für wie lange der Vermieter die Wohnung selbst nutzen will. „Je länger die beabsichtigte Nutzung der Wohnung durch den kündigenden Eigentümer ist, desto eher ist die Eigenbedarfskündigung als vernünftig und nachvollziehbar einzustufen“, heißt es im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes. Das Bayerische Oberlandesgericht bejahte Eigenbedarf, wenn die Nutzung „auf mehrere Jahre angelegt ist“. Fixe Zeitgrenzen gibt es aber nicht. Das Landgericht München verlangte mindestens drei Jahre. Zu fragen ist auch, ob der Vermieter die Wohnung dauernd oder nur zeitweise bewohnen will.

So verwarf das Amtsgericht München die Kündigung eines Vermieters, der die Wohnung nur die Hälfte des Jahres nutzen wollte. Unzulässig ist eine Kündigung auch, wenn der Eigentümer aus beruflichen Gründen „nur gelegentlich“ in der Wohnung übernachten will, so das Landgericht Regensburg. Ähnlich urteilte das Berliner Landgericht: Ein Tag pro Woche reiche hiefür nicht aus.

Die Gerichte verlangen aber nicht, dass der Vermieter alle nur erdenklichen Szenarien berücksichtigt. So wohnte ein Vermieter mit der Familie seines Bruders zusammen. Nach drei Jahren waren zwei Kinder mehr im Haus. Der Vermieter brauchte Wohnraum und klagte am Ende in Karlsruhe erfolgreich auf Eigenbedarf. Recht gaben die Verfassungsrichter auch einem Vermieter, der eine Mieterwohnung wegen eines unvorhergesehenen Berufswechsels brauchte. Ist die Eigenbedarfskündigung rechtens, spielt es keine Rolle, welche Interessen der Mieter daran hat, in der Wohnung zu bleiben. „Das Gesetz stellt allein auf das Interesse des Vermieters ab“, betont Anwalt Fischer.

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