Immobilien : Wenn Worte Schall und Rausch sind

Ist die Beschlusslage einer Eigentümerversammlung anfechtbar, die akustisch zu wünschen übrig lässt?

WAS STEHT INS HAUS?

Unsere Eigentümerversammlungen fanden zuletzt in einer Aula statt. Ihre Akustik ist schlecht. Während der Eigentümerversammlungen wird daher eine Beschallungsanlage genutzt. Diese ist allerdings minderwertig. Bereits in der dritten Eigentümerversammlung nacheinander fiel sie entweder aus oder war so jämmerlich eingestellt, dass ich die Redebeiträge des Verwalters bzw. der Mitglieder des Verwaltungsbeirats allenfalls bruchstückweise hören konnte. Ich frage mich, ob Beschlüsse, die wir auf der Versammlung gefasst haben, wegen dieses Mangels anfechtbar sind.

WAS STEHT IM GESETZ?

Das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) äußert sich nicht zur Frage, ob der Teilnehmer an einer Eigentümerversammlung in die Lage versetzt werden muss, Redebeiträge anderer Teilnehmer oder Redebeiträge des Verwalters zu verstehen. Für die Frage, was gilt, muss daher auf den Sinn einer Eigentümerversammlung abgestellt werden. Dieser besteht u. a. darin, dass sich die Wohnungseigentümer über anstehende Fragen bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in freier Rede austauschen können und – wo nötig – im Diskurs eine Lösung gefunden wird. Ferner sind die Wohnungseigentümer auf einer Versammlung vom Verwalter und ggf. von den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats angemessen über ihre Angelegenheiten zu informieren. Kann ein Wohnungseigentümer am Diskurs nicht teilnehmen bzw. erhält er nicht die notwendigen Informationen, weil er wegen der äußeren Umstände akustisch nichts verstehen kann, wird eine Eigentümerversammlung diesen Zwecken nicht gerecht. Diese Zweckverfehlung allein macht Beschlüsse allerdings noch nicht anfechtbar. Zunächst muss ein Wohnungseigentümer, der zu Recht die Akustik als unzureichend ansieht und der auch durch Wechsel seines Platzes dem Problem nicht begegnen kann, durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung versuchen, dem Missstand zu begegnen. Gelingt dies nicht, sind Beschlüsse, die auf „ungehörten“ Informationen und Redebeiträgen beruhen, in der Tat anfechtbar, aber nicht nichtig.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

In welcher Versammlungsstätte Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage zusammenkommen, steht – haben sie zulässigerweise nichts angeordnet – im Ermessen des Verwalters. Bei der Auswahl einer geeigneten Versammlungsstätte muss der Verwalter unter anderem auch dafür Sorge tragen, dass Redebeiträge gehört werden können. Hat sich gemessen an diesem Maßstab eine Versammlungsstätte wie eine Schulaula als ungeeignet erwiesen, darf der Verwalter diese Versammlungsstätte nicht ohne Weiteres erneut auswählen. Entweder muss er nach den bereits schlechten Erfahrungen eine andere Stätte wählen. Oder er muss veranlassen, dass die Versammlungsstätte bei künftigen Versammlungen mangelfrei ist. Handelt der Verwalter nicht entsprechend, handelt er pflichtwidrig und setzt einen Grund für seine Abbestellung.

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