Immobilien: Wer abschafft, zahlt an

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Mieter einer Wohnung mit einer Nachtstromspeicherheizung. Der Vermieter will diese Heizung durch eine Gasetagenheizung ersetzen. Dies wird alles vom Vermieter organisiert und bezahlt. Hieran schließt sich meine Frage an, ob diese Veränderung eine Wertverbesserung ist, die eine Mieterhöhung nach sich ziehen kann? Dabei gibt es noch ein zusätzliches Problem. Dort, wo die Heizkörper der Nachtstromspeicheranlage standen, fehlen jetzt die Bodenfliesen. Kann der Vermieter die Wiederherstellung des Bodenbelags als Schönheitsreparatur auf den Mieter abwälzen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Mieter muss Veränderungen dulden, die der Einsparung von Energie dienen. Dabei unterscheidet man zwischen der Endenergie, also der Energie, die benötigt wird, um das Objekt auf die gewünschte Temperatur zu bringen, und der Primärenergie, die daneben noch die Effizienz und die CO2- Einsparung beim Einsatz nicht erneuerbarer Energien berücksichtigt. Endenergie wird bei dem Wechsel von einer Nachtstromspeicherheizung auf eine Gasetagenheizung sicherlich nicht eingespart. Durch Verluste beim Betrieb des Gasbrenners kann der Endenergiebedarf der Gasetagenheizung sogar noch höher sein. Für die Annahme einer Modernisierung reicht es aber aus, wenn Primärenergie eingespart wird. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer anderen Fallkonstellation bestätigt. Da beim Einsatz von Strom fast dreimal so viel Primärenergie verbraucht wird wie beim Heizen mit Gas, sind die Arbeiten des Vermieters daher unter mietrechtlichen Gesichtspunkten als Modernisierung anzusehen. Dies führt dazu, dass er elf Prozent der Kosten für die Modernisierung als Jahresmiete auf den Mieter umlegen darf. Zu den Kosten der Modernisierung gehören auch die Kosten der Instandsetzung des Fußbodens, also für die Ausfüllung der verbleibenden „Löcher“ mit entsprechenden Fliesen. Diese Arbeiten darf der Vermieter keinesfalls auf Sie abwälzen. Allerdings gehen die Kosten der Herstellungsarbeiten in die Mietberechnung ein, womit Sie an den Kosten beteiligt werden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Bundesgerichtshof hat nur für den Fall des Anschlusses an ein Fernwärmeunternehmen mit Kraftwärmekopplung die Primärenergieeinsparung als Modernisierung bejaht. Grundsätzlich ist zu dieser heftig umstrittenen Frage bislang keine Entscheidung getroffen worden. Daher will die Bundesregierung diesen Punkt klarstellen und das Gesetz dahingehend ändern, dass auch die Einsparung von Primärenergie eine Modernisierung sein soll. Auf eine Endenergie- oder Kosteneinsparung soll es dabei nicht ankommen. Allerdings gibt es zurzeit nur einen Referentenentwurf, der auch noch nicht in das Parlament eingebracht wurde (siehe dazu auch nebenstehenden Beitrag). Ob es dazu kommt, ist derzeit noch offen. Der Vermieter ist im Übrigen immer verpflichtet, nach einer Modernisierung alle Beschädigungen der Mietsache wieder ordnungsgemäß instand zu setzen.