Immobilien : Wer sich irrt, muss gehen

Mietminderung kann Grund für eine Kündigung sein.

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Höchste Vorsicht ist geboten: Mieter können in die Falle laufen und sogar fristlos gekündigt werden, wenn sie wegen eines vermeintlichen Mangels an der Wohnung die Miete mindern. Irren sich die Mieter über die Ursache oder unterliegen sie bei einem Rechtsstreit, dann können sie nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe sogar auf der Straße sitzen (Aktenzeichen: BGH VIII ZR 138/11 vom 11. Juli 2012).

Der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, ist entsetzt: „Der Bundesgerichtshof höhlt die Mietminderungsrechte in nicht nachvollziehbarer Art und Weise aus“, klagt er. So stehe das gesetzlich garantierte Recht der Mieter „nur noch auf dem Papier“.

Über diesen Fall musste der BGH entscheiden: Die Mieter eines Einfamilienhauses hatten sich bei dem Hauseigentümer über Schimmel und Kondenswasserbildung an den Wänden beschwert. Der Vermieter konterte, die Mieter müssten mehr lüften und besser heizen – der alte Streit. Die Mieter kürzten ab März 2009 die Bruttomiete von 1550 Euro monatlich um 20 Prozent, also um 310 Euro.

Im Januar 2010 war die kritische Grenze überschritten: Die Mieter waren mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand; das gibt dem Vermieter eine gesetzliche Handhabe zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. So kam es auch, der Hauseigentümer schrieb die Kündigung und klagte vor dem Amtsgericht Freising die Mietrückstände ein. Und er hatte Erfolg auf der ganzen Linie.

Ein Gutachter hatte vor Gericht ausgeführt, dass die Mieter in dem Haus zwei Aquarien und ein Terrarium unterhielten und dies zu einer höheren Luftfeuchtigkeit in dem Gebäude führen musste. Die Mieter waren also selbst schuld an Schimmel und Kondenswasser und hätten besser lüften und heizen müssen. Aus Sicht des Amtsgerichtes war die Miete zu Unrecht gemindert worden und die aufgelaufenen Mietschulden erlaubten im Mai 2010 die fristlose Kündigung.

In der Berufung vor dem Landgericht Landshut schien sich noch alles zum Guten für die Mieter zu wenden. Sie hatten im Februar 2011 den Mietrückstand ausgeglichen. Das Gericht verurteilte die Mieter zwar, noch Zinsen auf das einbehaltene Geld zu zahlen, wies aber die fristlose Kündigung zurück.

Der Streit war damit aber nicht beigelegt. In der Revision vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe konnte sich der Vermieter durchsetzen. Der VIII. Zivilsenat des BGH wollte von der rheinischen Lebensweisheit „Man sich auch mal irren dürfen“ nichts wissen. Dieses Privileg habe ein Mieter nicht, der die Ursache für einen Schaden falsch einschätze. Das Gesetz nehme einen Mietschuldner auch bei Fahrlässigkeit in die Pflicht.

Schlimmer noch: Die Mieter hatten nach der ersten Gerichtsentscheidung auch noch die gesetzliche Schutzfrist von zwei Monaten überzogen, in der sie einen Mietrückstand hätten ausgleichen müssen. Die fristlose Kündigung des Einfamilienhauses liegt somit wieder auf dem Tisch, der BGH verpflichtete die Mieter zur Räumung. Norbert Eisenschmid, der Chef-Justitiar des Deutschen Mieterbundes, sieht damit das stärkte Druckmittel von Mietern, die Mietminderung, „völlig ausgehebelt“. Die Mieter sollten in solchen Fällen, wenn sie das Risiko einer fristlosen Kündigung ausschließen wollten, die Miete „nur noch unter Vorbehalt zahlen“, rät er. So hatte es auch der Bundesgerichtshof in seinem wegweisenden Urteil vorgezeichnet. Zu mehr Gelassenheit rät der Rechtsexperte Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund. Bei Streitigkeiten um Wohnungsmängel solle man zunächst die einvernehmliche Lösung suchen, auf jeden Fall bei den jeweiligen Schutzverbänden Rat suchen. Denn inzwischen gebe es einen ganzen Katalog von Gerichtsentscheidungen zu Wohnungsmängeln und Mietminderung, so dass die Vereine auf beiden Seiten eine sichere Prognose treffen könnten – „innerhalb von Minuten“. Klaus D. Voss

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