Immobilien: Wie gebaut wird – belastbar ist nur, was fixiert ist

Ein Hausbau ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, Details vorab vertraglich so zu regeln, dass die eigenen vier Wände nicht deutlich teurer werden als geplant. Zwei von drei Bauverträgen sind mangelhaft, weil wichtige Leistungsmerkmale fehlen oder viel zu vage beschrieben sind. So sind kostspielige Reinfälle und unnötiger Ärger programmiert. Um solche vermeidbaren Kostenfallen auszuschließen, hilft zur Orientierung die folgende Checkliste für den Bauvertrag.

1. VERTRAGSPARTNER

Das Unternehmen, das sich zur Erstellung Ihres Eigenheims verpflichtet, muss im Vertrag exakt genannt sein – dazu gehören neben dem Firmennamen auch die genaue Anschrift, die Geschäftsführung und die Registernummer der Firma.

2. LEISTUNGSUMFANG

Die zu erbringende Bauleistung (zum Beispiel Schlüsselfertigbau) sollte ebenso festgeschrieben sein wie die Rolle, die der Vertragspartner für die Leistungserbringung spielt. Beispiel: Ein Generalunternehmer führt wesentliche Teile der Gesamtleistung durch das eigene Unternehmen aus. Als Generalübernehmer verantwortet er zwar ebenfalls die gesamte Bauleistung, überträgt aber die Ausführung ganz oder in wesentlichen Teilen Subunternehmern.

3. DETAILLIERTES

LEISTUNGSVERZEICHNIS

Je umfassender und präziser die Bau- und Ausstattungsleistungen beschrieben werden, desto besser. Ausstattungsmerkmale wie Fenster, Parkett, Fliesen möglichst detailliert definieren (Fabrikat, Material, Farbe u. Ä.): Vage Formulierungen wie „üblicher Standard“ oder „hochwertige Materialien“ sind nicht selten Anlass für Streitfälle.

4. NICHT ENTHALTENE LEISTUNGEN

Mindestens ebenso wichtig ist es festzuhalten, welche zur Realisierung des Hausbaus „erforderlichen oder zweckmäßigen“ Leistungen im Vertrag nicht enthalten sind. Auch sie sollten so unmissverständlich wie möglich beschrieben werden: Jede nicht explizit definierte Leistung bedeutet Zusatzkosten! Typische, gern übersehene Beispiele: Aushub des Erdreichs und dessen ordnungsgemäßer Abtransport, Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser, Grundstückseinfriedung und Außenanlagen.

5. FEST- UND EINHEITSPREIS

Vereinbaren Sie einen garantierten pauschalen Festpreis für den Gesamtauftrag. Alternative: Legen Sie vertraglich sogenannte Einheitspreise für alle Einzelleistungen fest.

6. TERMINE FESTLEGEN

Baubeginn, maximale Bauzeit und Endabnahme sollten genau geregelt sein. Das ist besonders wichtig, wenn der Bauherr einen verbindlichen Einzugstermin einhalten muss (zum Beispiel, weil der Auszug aus der bisherigen Wohnung nicht aufgeschoben werden kann).

7. VERTRAGSSTRAFE

Je wichtiger die fristgerechte Fertigstellung des Eigenheims, desto wirksamer kann das Aushandeln einer Vertragsstrafe für Terminüberschreitung sein.

8. ZAHLUNG NACH BAUFORTSCHRITT

Definieren Sie bestimmte Leistungsstufen und vereinbaren Sie Ratenzahlungen beim Erreichen der jeweils nächsten Baustufe. Die erste Rate sollte frühestens nach Unterzeichnung des Bauvertrages, die letzte nicht vor der Endabnahme des mängelfreien Bauwerks erfolgen.

9. FÜNFJÄHRIGE GEWÄHRLEISTUNG

Schreiben Sie eine fünfjährige Verjährungsfrist für Ansprüche aus Baumängeln fest. Am besten auch dann, wenn ansonsten die Geltung der VOB (Vertrags- und Vergabeordnung für Bauleistungen) vereinbart wird, die eine kürzere Gewährleistung vorsieht. Die VOB auf jeden Fall vor Abschluss des Bauvertrags genau studieren!

10. SCHRIFTLICHE ABSPRACHEN

Alle vorab mündlich getroffenen Absprachen unbedingt in den Bauvertrag aufnehmen: Nur dann sind sie verbindlicher Vertragsgegenstand!

Die Autorin ist Mitarbeiterin der Schwäbisch Hall-Bausparkasse.

Katrin Mühe