Immobilien: Wie man den Hausverwalter richtig auswählt

Hobbyvermieter und Erbengemeinschaften sind für Mieteranwälte und rechtskundige Mieter oft ein „gefundenes Fressen“. Werden die Betriebskosten zu spät abgerechnet, können die Vermieter Nebenkosten nicht mehr nachfordern. Wird eine Mietkaution mit ungültigen Klauseln eingefordert, kann der Mieter sie zurück verlange. Wer deshalb Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus vermietet und wenig über Mietrecht weiß, der braucht einen professionellen Verwalter. Wie aber wählt man diesen aus.

Wer einen Verwalter sucht, sollte nicht nur auf kaufmännische und technische Erfahrung achten, sondern auch auf Kenntnisse im Wohneigentums- und Mietrecht. „Die Kurzvorstellung eines Verwalters von zehn Minuten bei einer Eigentümerversammlung sollte nicht das alleinige Kriterium für die Auswahl sein“, sagt Karlheinz Körner, Geschäftsführer der Magdeburger Domo Conzept Management GmbH. Die Firma betreibt ein Internetportal zur Verwaltersuche.

Der Verwalter wird meistens für zwei bis fünf Jahre vom Eigentümer bestellt. Wichtig bei der Auswahl ist die Qualifikation. Der Beruf des Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft oder des Immobilienfachwirts gilt als gute Grundlage der Tätigkeit. Prüfen sollte der Vermieter auch, ob der Verwalter durch Fortbildungen auf dem aktuellen Wissenstand ist. Bei Wirtschaftsauskunfteien kann man außerdem prüfen, ob der Verwalter schon mal Geld schuldig blieb.

Wichtig ist, dass der Verwalter ein Büro in der Nähe des Objekts hat. Ein Pluspunkt ist auch ein Notdienst außerhalb der üblichen Bürozeiten. Denn ein Heizungsausfall im Winter kann hohe Mietminderungen nach sich ziehen, wenn der Verwalter keine Prokura hat, um den Installateur herbeizurufen. Macht eine Verwalterfirma ein Angebot ohne klare Leistungsbeschreibung oder ohne das Objekt vorher zu besichtigen, heißt es: Finger weg.

Der Preis allein sollte nie ausschlaggebend bei der Auftragsvergabe sein. Zu billige Angebote sind oft unseriös. Der Verwalter sollte auch gegen Vermögensschäden haftpflichtversichert sein, die Deckungssumme mindestens 100 000 Euro betragen. Eine Mitgliedschaft, etwa im Bundesverband Wohnung- und Immobilienverwalter oder im Immobilienverband Deutschland, garantiert keinen erstklassigen Verwalter. Aber: „Da die Berufsverbände den Ausschuss von Mitgliedern mit nicht tragbarem Verhalten vornehmen, ist die Mitgliedschaft ein positives Merkmal“, so Körner. Gespräche mit anderen Eigentümern geben Auskunft über deren Erfahrungen mit bestimmten Verwaltern. Mindestens die Telefonnummern von drei Verwaltungsbeiräten verschiedener Immobilien sollten als Referenzen verlangt werden.

Grundsätzlich können Verwalterverträge frei ausgehandelt werden. Einen Mustervertrag hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. erstellt, der über www.immobilienverwalter.de zu beziehen ist. Dieser unterscheidet klar zwischen den Grundleistungen des Verwalters und kostenpflichtigen Zusatzleistungen.

Eine Richtschnur zu Verwalterpreisen liefert die Website www.verwaltersuche.de. Je nach Schwierigkeitsgrad kostet die Verwaltung je angefangene 200 Quadratmeter Sonder- oder Teileigentum monatlich 13,54 bis 42,08 Euro plus Mehrwertsteuer. Faustregel: Je mehr Wohneinheiten, desto geringer der Preis je Quadratmeter. Beispiel: Ein Sechs-Parteienhaus „ohne Besonderheiten“ kostet monatlich 30,24 Euro je 200 Quadratmeter. Bei „drei Besonderheiten“ fallen 42,08 Euro an. Als Besonderheit gelten zum Beispiel: „Verwaltung zusammengebrochen“, Flachdächer, Schwimmbäder, hohe Hausgeldrückstände, Aufzug, Gewährleistungsverfahren. In Berlin liegen die Verwalterpreise laut Domo Conzept rund fünf Prozent über dem Niveau in den anderen Bundesländern. „Das liegt an der früheren Enklave-Situation West-Berlins“, sagt Körner.