Immobilien : Wie man gute Immobilienmakler erkennt Bei Vermittlung Geld – doch die Maklerprovision muss eindeutig vereinbart werden

Sandra Ketterer

Immobilienmakler sind gut im Geschäft. Mehr als die Hälfte der privaten Wohnungs-, Grundstücks- und Hausverkäufe in Deutschland kommt zurzeit über Makler zustande, schätzt der Immobilienverband Deutschland (IVD). Bei Vertragsabschluss wird für Käufer in vielen Fällen eine Courtage fällig. Da diese viele tausend Euro betragen kann, sollten Käufer auf die Qualität des Maklers achten.

„Grundsätzlich kann der Makler dem Käufer natürlich viel Arbeit abnehmen. Er kann zum Beispiel mit dem Verkäufer über den Preis verhandeln“, sagt Daniela Englert von der Stiftung Warentest in Berlin. Auch sei kein Kunde gezwungen, eine Wohnung oder ein Haus über einen Makler zu erwerben. „Man kann auch vom Eigentümer direkt kaufen. Beispielsweise gibt es im Internet Portale, in die sowohl Eigentümer als auch Makler ihre Angebote einstellen“, erklärt Englert.

Hinzu kommt, dass das Maklerhonorar erfolgsabhängig ist. „Wenn der Käufer beim Notar die Unterlagen unterzeichnet, dann ist der Hauptvertrag geschlossen. Daraus leitet der Makler seine Ansprüche ab“, erklärt Markus Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Das bedeutet: Der Makler erhalte nur eine Provision, wenn der Kaufvertrag auch wirklich unterzeichnet sei.

Die Höhe des Honorars ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Nach Angaben der Stiftung Warentest schwankt die Provision, die Käufer zahlen, je nach Bundesland und Region zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent. Interessenten könnten immer versuchen, zu Beginn des Geschäftes mit dem Makler zu verhandeln. Je nach Objekt, Standort und Nachfrage könne der Käufer die Maklercourtage drücken, sagt Englert.

„Wenn man mit den Konditionen nicht einverstanden ist, sollte man möglichst frühzeitig verhandeln, am besten im ersten Gespräch.“ Befinde sich die Immobilie in einer guten Lage, seien die Erfolgsaussichten bei den Verhandlungen allerdings gering.

Bei der ersten Besichtigung der Immobilie sollten die Interessenten sich zudem erkundigen, ob der Makler tatsächlich vom Eigentümer den Auftrag zur Vermittlung erhalten habe. „Hat er keinen, können Kaufinteressierte sich auch direkt an den Eigentümer wenden und müssen dann keine Provision zahlen.“ Außerdem müsse der Vermittler dem Interessenten „ein Angebot machen, in dem drinsteht, wann eine Maklergebühr fällig wird, wie hoch sie ist und wer sie zahlt“. Der Vertrag mit dem Makler komme in der Regel zustande, wenn der potenzielle Käufer Angebot und Kosten kennt. Er willige ein, indem er zum Beispiel danach einen Besichtigungstermin vereinbart, erklärt Englert.

Gibt es lediglich einen Hinweis im Exposé eines Hauses oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, muss ein Käufer die Provision nicht zahlen. Denn dieser Hinweis allein ist nicht ausreichend, entschied das Amtsgericht München (Az.: 222 C 5991/11), wie die Deutsche Anwaltauskunft berichtet.

Im verhandelten Fall beauftragte der Eigentümer eines Anwesens eine Maklerfirma, dieses Anwesen zu verkaufen. Bei dem Besichtigungstermin mit einem Interessenten übergab der Makler auch ein Exposé, in dem der Kaufpreis zuzüglich 3,57 Prozent Maklercourtage angegeben war. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerfirma stand, dass es gestattet sei, für beide Parteien als Makler provisionspflichtig tätig zu sein. Der Interessent kaufte die Immobilie. Die Maklerfirma, die vom Verkäufer bereits eine Maklerprovision bekommen hatte, verlangte nun auch eine Provision vom Käufer. Dieser lehnte das aber ab. Die Klage der Maklerfirma blieb ohne Erfolg.

Wichtig zu wissen: Ein Makler braucht für sein Geschäft keine besondere Ausbildung. Er muss lediglich eine Gewerbeerlaubnis beim Gewerbeamt beantragen. „Man sollte darauf achten, ob der Makler die Fragen kompetent beantwortet“, sagt Englert. Nicht immer muss ein Makler für seinen Lohn eine besonders hohe Leistung erbringen. Man müsse unterscheiden zwischen Nachweis- und Vermittlungsvertrag, sagt Jürgen Hillmayer, Fachanwalt für Immobilienrecht aus München. „Bei einem Nachweisvertrag muss er lediglich eine konkrete Verkaufsmöglichkeit benennen.“ Das könne im Prinzip bedeuten, dass er dem Kaufinteressenten einen Tipp gibt, wer verkaufen will. Bei einem Vermittlungsvertrag müsse er für seinen Kunden – Käufer oder Verkäufer – das Beste herausholen. Er müsse zwischen beiden Parteien vermitteln und nötige Unterlagen beschaffen.

Ein Makler müsse immer in der Mitte zwischen den Vertragsparteien stehen, also neutral bleiben. Er darf nicht mit einer Partei familiär oder gesellschaftsrechtlich verbunden sein. „Die Verbindung kann etwa bestehen, wenn der Makler beim Verkäufer finanziell beteiligt ist oder wenn der Verkäufer ein enger Verwandter ist“, sagt Hillmayer, der auch Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) ist. Stelle der Käufer im Nachhinein fest, dass der Makler mit dem Verkäufer verbunden sei, könne er die Courtage zurückverlangen. Auch müsse der Makler den Käufer informieren, wenn er eine Provision für die Vermittlung von beiden Parteien, also auch vom Verkäufer, bekommt. „Wenn er verschleiert, dass er auch vom Verkäufer bezahlt wird, hat er seinen Lohn verwirkt“, sagt Hillmayer. Das sei eine der wenigen gesetzlichen Regeln zum Maklergeschäft.

Ebenfalls aufklären muss der Makler den Käufer über Schäden an der Immobilie. Lüge er, mache der Vermittler sich schadenersatzpflichtig, erklärt Feck. „Wenn der Kunde zum Beispiel sagt, hätte ich von dem Schaden gewusst, hätte ich den Kaufpreis um 15 000 Euro gedrückt, dann muss der Makler die 15 000 Euro bezahlen.“ Doch der Makler ist nicht verpflichtet, alles zu wissen. „Er haftet nur für Mängel, die er kennt“, sagt Englert. In der Regel dürfe sich der Vermittler auf die Angaben des Eigentümers der Immobilie verlassen. (dpa)

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