Immobilien : Wie’s drinnen aussieht, geht niemand was an Zwei neue BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen: Es geht um Farbvorlieben und Außenanstriche

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In Technicolor. Über die Farbgestaltung entscheidet nur einer – der Mieter. Foto: dpa

Schönheitsreparaturen und kein Ende. Nachdem der Bundesgerichtshof schon vor einiger Zeit starre Renovierungsfristen in Formularmietverträgen für ungültig erklärt und es damit einer Vielzahl von Mietern ermöglicht hatte, ihre Wohnungen bei Vertragsende unrenoviert zu übergeben, sind auch in dieser Woche wieder zwei Urteile gefällt worden. Beide sind mieterfreundlich und haben weitreichende Konsequenzen für die gesamten Renovierungspflichten. In beiden Fällen geht es dem BGH dabei ums Anstreichen – darum, an welchen Flächen der Mieter zum Pinsel greifen muss und welche Farben er verwenden darf.

So stellten die Richter klar: Mieter müssen Fenster und Türen nicht von außen streichen. Und noch mehr: Fordert dies ein Vermieter im Vertrag, wird die gesamte Renovierungsklausel ungültig. Das deshalb, weil die Karlsruher Bundesrichter klarstellten, dass eine Schönheitsreparaturklausel nicht in gültige und ungültige Teile zerlegt werden kann. Ist ein Teil unzulässig, führt das zur Unwirksamkeit der gesamten Vorschrift.

Anlass für das Urteil war ein Fall in Berlin-Wedding gewesen: Dort hatten Mieter einen Mietvertrag, der sie nicht nur zum Streichen im Innenbereich verpflichtete, sondern zusätzlich zum Außenanstrich von Fenstern, Balkontüren und der Loggia. Die Mieter hielten die Klausel für unwirksam und renovierten beim Auszug nicht. Daraufhin forderte der Vermieter rund 8700 Euro Schadenersatz. Das Landgericht Berlin hatte die Forderung nach dem Außenanstrich zwar für unwirksam gehalten, meinte die Klausel aber aufteilen zu können.

Diese Entscheidung hat der BGH nun aufgehoben und die Klage des Vermieters abgewiesen: Eine einheitliche Klausel könne nicht auf ihren gültigen Teil reduziert werden, so die Begründung. Andernfalls könnte ein Vermieter zahlreiche unzulässige Klauseln einfügen und dennoch im Streitfall sicher sein, dass er das gesetzlich Vorgeschriebene erhalte. Damit, so die Richter, würde jedes Risiko entfallen, unzulässige Klauseln zu verwenden. Der Mietsenat hielt deshalb an seiner Rechtsprechung fest, dass die Schönheitsreparaturklausel insgesamt hinfällig wird, wenn ein Teil ungültig ist. (AZ: VIII ZR 210/08).

Schon einen Tag vorher hatte der Bundesgerichtshof in einem zweiten Fall klargestellt, dass es allein Sache des Mieters ist, in welchen Farben seine Wohnung erstrahlt, während er in ihr wohnt: Vermieter dürfen ihren Mietern keine bestimmten Farben für Renovierungen während der Mietzeit vorschreiben. Zwar können Klauseln, die beim Auszug einen Anstrich in neutralen Farben vorsehen, zulässig sein, so das Gericht. Für die üblichen Renovierungen während der Dauer des Vertrags kann der Mieter dagegen nicht zu bestimmten farblichen Gestaltungen verpflichtet werden. Und auch hier: Eine Renovierungsklausel, die solche Vorgaben enthält, ist komplett nichtig. Im konkreten Fall hatten sich der Mieter einer Wohnung in Dessau und der Vermieter um gut 400 Euro an Kosten für Schönheitsreparaturen gestritten. Weil laut Vertrag die Räume alle drei beziehungsweise fünf Jahre „in neutralen Farbtönen“ gestrichen werden sollten, kippte der BGH die Klausel und gab dem Mieter recht. Dadurch werde die „Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt“, ohne dass es dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters gebe, entschied der BGH unter Verweis auf ein Grundsatzurteil vom Juni 2008. (AZ: VIII ZR 166/08).

Eine spannende Frage ließ das Gericht in seinem Urteil aber offen. Laut Vertragsklausel sollte der Mieter Küche, Bad und WC alle drei, die übrigen Räume alle fünf Jahre renovieren – allerdings nur „bei normaler Nutzung“, so die Formulierung im Vertrag. Umstritten ist, ob der Vermieter damit einen starren Fristenplan aufgestellt hat, der nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam wäre, oder ob die Formulierung genügend Raum für längere Fristen bei weniger strapazierten Wohnungen lässt. Wendungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ hatte der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit akzeptiert. dpa

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