Immobilien: Winter ade!

Petrus scheint es zwar noch nicht mitbekommen zu haben, aber in unseren Gefilden nähert sich die Heizperiode offiziell ihrem Ende.Heizkosten müssen in Mietshäusern von Gesetzes wegen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, laut Heizkostenverordnung zu mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Gesamtkosten.Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach einem festen Maßstab - meist nach Größe der Wohnung - auf die Mieter verteilt.Das macht Sinn: Viele Mieter werden nur dann Energie sparen, wenn sie ihren Verbrauch beeinflussen können.Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung sind nur dann erlaubt, wenn die Erfassung technisch nicht möglich ist oder unwirtschaftlich wäre.Ebenfalls ausgenommen sind beispielsweise Wohnungen, in denen die Mieter den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können, sowie für Wohnungen mit besonders energiesparenden Heizanlagen (Wärmepumpen, Solaranlagen).

Um den Verbrauch zu erfassen, sind vor allem zwei Systeme gebräuchlich: Heizkostenverteiler und Wärmezähler.Mitunter bedienen sich große Wohnungsunternehmen auch elektronischer Ablesesysteme.Wärmezähler messen den tatsächlichen Verbrauch, sind allerdings teuer und deshalb nur in wenigen Wohnungen installiert.Weit verbreitet sind hingegen die bekannten Verdunstungsröhrchen, die - oben offen und mit einer Spezialflüssigkeit gefüllt - am Heizkörper montiert werden.Mehr als 40 Millionen solcher Geräte sollen inzwischen installiert sein, vermutlich vor allem wegen des unproblematischen Einbaus und der geringen Kosten von etwa zehn Mark pro Stück.Entsprechend der Wärmeabgabe des Heizkörpers verdunstet die Flüssigkeit, und die verbliebene Menge wird einmal jährlich abgelesen.Sie messen nicht die tatsächlich physikalisch verbrauchte Wärmemenge, sondern dienen nur als Hilfsmeßverfahren und zeigen den Grad der Nutzung eines Heizkörpers im Vergleich zur gesamten Anlage.Achtung: Heizkörperverkleidungen behindern die Wärmeabstrahlung zum Zimmer hin ebenso wie lange Gardinen und Möbel oder Kästen.Der Wärmestau führt dazu, daß die Flüssigkeit in den Röhrchen stark verdunstet, obwohl es im Zimmer vielleicht noch gar nicht richtig warm ist.Die Heizung wird weiter aufgedreht, womit auch die Hitze hinter der Verkleidung oder dem Vorhang steigt, mithin die Flüssigkeit stärker verdunstet.Hohe Heizkostenabrechnungen sind die Folge.Damit der Heizkostenverteiler richtig arbeitet, muß er etwas über der Mitte des Heizkörpers - genauer: in einer Höhe von etwa 75 Prozent, gemessen von der Unterkante - montiert sein.Sitzt er zu hoch, verdunstet die Flüssigkeit schneller.

Um die Abrechnung erstellen zu können, werden die Verdunstungsröhrchen alljährlich abgelesen.Den konkreten Ablesetermin müssen der Vermieter oder die Meßdienstfirma zehn bis 14 Tage vorher schriftlich ankündigen.Dies geschieht meist mittels eines Kärtchens im Briefkasten, aber auch ein allgemeiner Aushang im Treppenhaus ist üblich.Der Mieter ist verpflichtet, den Mitarbeiter der Meßdienstfirma in die Wohnung zu lassen.Wer den genannten Termin nicht einhalten kann, sollte unverzüglich die Firma anrufen und einen anderen vereinbaren.Ist der Mitarbeiter erst in der Wohnung, geht alles sehr schnell.Um Überraschungen zu vermeiden, sollte deshalb der Mieter unbedingt vorher selbst die Skalen in aller Ruhe notieren.Abgelesen wird im Uhrzeigersinn: Der erste Heizkörper links von der Wohnungstür ist die Nummer eins, dann geht es durch alle Zimmer von Heizung zu Heizung, bis man wieder an der Wohnungstür angekommen ist.

Haben die Heizkostenverteiler nur eine einzige Skala, wird sie am tiefsten Punkt des etwas gewölbten Flüssigkeitsspiegels abgelesen.Bei zwei Skalen sollten beide abgelesen werden: Die linke ist die Einheitsskala, die rechte die Produktskala, nach der die Heizkostenabrechnung erstellt wird.Erkennen Sie eklatante Abweichungen zu den Werten des Firmenmitarbeiters, verweigern Sie Ihre Unterschrift auf dem Protokoll und machen Sie einen entsprechenden Vermerk.Akzeptieren Sie keine Schätzungen.Der Ableser ist verpflichtet, dem Mieter eine Kopie des Ableseprotokolls zu geben.Reklamationen zur Heizkostenabrechnung müssen grundsätzlich an den Vermieter gerichtet werden.Er ist Ihr Vertragspartner, der seinerseits die Meßdienstfirma beauftragt.

Kontrollieren Sie auch neu eingebaute Röhrchen: Sie müssen bis über den Nullstrich hinaus gefüllt sein, denn etwas Flüssigkeit verdunstet auch bei normaler Raumtemperatur sowie im Sommer, wenn nicht geheizt wird.Bei einem Umzug sollte man den Heizkostenverteiler am Umzugstag oder bei Übergabe der Wohnung im Beisein von Zeugen selbst ablesen.Rechtlich umstritten ist, ob Mieter oder Vermieter die Kosten einer Zwischenablesung tragen, wenn damit eine Firma beauftragt wird.Rückforderungsansprüche des Mieters wegen zu viel bezahlter Heizkosten bei fortbestehendem Mietverhältnis verjähren nach Ablauf von vier Jahren.Kümmern Sie sich also rechtzeitig darum.Beschädigte Heizkostenverteiler sind ein Mangel an der Wohnung.Informieren Sie sofort Ihren Vermieter.Achten Sie auf Kinder: Die Verdunstungsflüssigkeit ist giftig!

Der Deutsche Mieterbund weist ausdrücklich darauf hin, daß die Kosten der Ablesung Bestandteil der Heizkostenabrechnung sind: "Der Ableser darf nicht unmittelbar beim Mieter kassieren."