Immobilien : Wir wollen nur dein Bestes

Kinder als Immobilienbesitzer: Was dürfen Eltern entscheiden und wo redet der Staat mit?

WAS STEHT INS HAUS?

Unser vierjähriger Sohn hat vor kurzem von seiner Oma ein Mietshaus mit zehn Mietparteien geerbt. In den letzten Jahren wurde das Haus kaum repariert. Nun müssten dringend eine Reihe von Instandsetzungsarbeiten ausgeführt werden. Wir als Eltern wären völlig überfordert, uns um das Haus zu kümmern, da wir beide berufstätig sind. Wir wollen aber auch keinen Verwalter bestellen – am liebsten wäre es uns, wenn wir das Haus verkaufen und das Geld für unseren Sohn anlegen könnten. Dürfen wir das? Und was müssen wir beim Verkauf und bei der Anlage des Geldes beachten?

WAS STEHT IM GESETZ?

Es kommt gar nicht so selten vor, dass Minderjährige, zum Beispiel durch eine Schenkung oder eine Erbschaft, Eigentümer von Immobilien werden. Eltern vertreten dann ihr Kind grundsätzlich im Rahmen der Personen- und Vermögenssorge. Wenn beide Elternteile sorgeberechtigt sind, steht ihnen auch das Vertretungsrecht gemeinsam zu. Hat nur ein Elternteil das Sorgerecht, etwa nach einer Scheidung, dann vertritt es das Kind allein. Außerdem gibt es Fälle, in denen der Gesetzgeber befürchtet, dass die Eltern die Interessen ihres Kindes nicht gut genug vertreten können – in diesen Fällen sind sie ausgeschlossen. So kann etwa ein Elternteil für das Kind mit dem anderen Elternteil keine Rechtsgeschäfte abschließen. Hier muss ein sogenannter Ergänzungspfleger bestellt werden, der das Kind vertritt. Auch gilt, dass Eltern die Genehmigung des Familiengerichts einholen müssen, wenn ein Rechtsgeschäft mit Risiken behaftet ist. Zu diesen Geschäften zählen der Verkauf einer Immobilie, Kreditgeschäfte und solche, die sich auf das gesamte Vermögen des Kindes beziehen. Nach dem Verkauf muss der Erlös nach den Grundsätzen einer wirtschaftlichen Vermögensverwaltung angelegt werden – nur das Geld nicht, das für laufende oder außergewöhnliche Ausgaben bereitgehalten werden muss. Bruttoeinkünfte aus dem Vermögen müssen in erster Linie zur ordnungsgemäßen Verwaltung verwendet werden. Bleibt dann ein Überschuss, ist er für den Unterhalt des Kindes heranzuziehen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

So ist die Vorgehensweise: Die Veräußerung des Hauses muss zunächst notariell beurkundet und dann einem Ergänzungspfleger oder dem Familiengericht vorgelegt werden. Bis zur Zustimmung des Pflegers oder Gerichts ist das Rechtsgeschäft „schwebend unwirksam“. Haben Pfleger oder Gericht geprüft, ob unter Berücksichtigung aller Umstände die Interessen des Kindes gewahrt bleiben, erteilen sie die Genehmigung – das Geschäft wird wirksam. Es gilt: Für das Kind muss die Veräußerung vorteilhaft, zweckmäßig und nützlich sein. In Ihrem Fall hängt das davon ab, welche Mieterträge erwirtschaftet werden, welche Belastungen vorhanden sind, ob und wie viel Geld für die Sanierung notwendig ist und wie die Perspektive für das Haus ist. Vielleicht sollten Sie doch einmal prüfen, ob nicht ein professioneller Verwalter das Haus in ein Renditeobjekt verwandeln kann.

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