Immobilien: Wohnen im Grünen - aber günstig

Zwei Studien über Angebot und Nachfrage beim privaten WohneigentumVON RALF SCHÖNBALL Immer mehr Berliner erfüllen sich den Wunsch nach eigenen vier Wänden im Brandenburgischen Grün.Nur die hohen Preise verhindern aufgrund der begrenzten Kaufkraft der Spreeathener ein weiteres Anschwellen der "Abwanderungswelle".Dies zählt zu den Ergebnissen von zwei aktuellen Studien, die den Markt für Wohneigentum in und um Berlin untersuchen.Dabei stellt das Forschungsinstitut Prognos ebenso wie das Münchener Institut beim Wohneigentum "nun schon seit Jahren ein Überangebot" fest, das einen Preisverfall zur Folge habe.Dieser Trend werde anhalten, da zur Jahreswende die steuerlichen Förderungen zusammengestrichen wurden, so daß die Nachfrage von besserverdienenden Kapitalanlegern aus dem Westen der Republik abflaue.Die Eigennutzer aber, die Immobilienverkäufer nun als Kunden gewinnen müssen, könnten mit ihrem Nettoeinkommen maximal 350 000 DM finanzieren - noch kosten Einfamilienhäuser aber deutlich mehr. "In den letzten vier Jahren haben rund 70 000 Berliner der Stadt den Rücken gekehrt.70 bis 80 Prozent dieser Abwanderungen endeten bereits kurz hinter der Stadtgrenze im unmittelbaren Umland Berlins," schreibt Lothar Mahnke von Prognos, in einer vom Tagesspiegel in Auftrag gegebenen Untersuchung.Die Einwohner der einstigen Mauerstadt hätten "im Zeitraffertempo" die Wanderung von der Stadt ins Umland nachgeholt, die im übrigen Bundesgebiet mehrere Jahrzehnte dauerte.Begehrt seien Grünlagen möglichst an Naherholungsgebieten, die durch öffentliche Verkehrsmittel gut angebunden und "von der Berliner City aus in weniger als einer Stunde mit dem Auto erreichbar" sind.Zu diesen besonders herausgehobenen Lagen zählten Gemeinden wie Potsdam, Bergholz-Rehbrücke, Caputh und Neu-Fahrland im Südwesten sowie Hohen Neuendorf, Schönfließ und Zepernick im Norden von Berlin.Dort lägen die Preise für nicht erschlossenes Bauland bei etwa 200 DM pro Quadratmeter.Mehr als das Doppelte, 450 DM, seien aber für Grund und Boden zu berappen, wenn bereits Leitungen für Wasser, Abwasser und Strom gelegt und Erschließungsstraßen, Kindergärten sowie Schulen gebaut sind.Diese "Infrastruktur" fehlt im Umland bei der großen Mehrzahl der Baugrundstücke. In seiner Bilanz des vergangenen Immobilienjahres stellt das Münchener Institut eine "Diskrepanz zwischen Preis- und Mietniveau" fest: Obgleich das Wohneigentum teuer sei, werde es nicht zu hohen Preisen vermietet.Der Grund: 1996 konnten sich meist nur Kapitalanleger die hochpreisigen Immobilien leisten; bei einigen Wohnparks hätten sie 99 Prozent aller Immobilien erworben.Für Anleger rechnete sich der Erwerb trotz niedriger Mieten zumindest in den ersten Jahren: Weil das Finanzamt großzügige Steuervorteile einräumte, sofern nicht der Käufer sondern ein Mieter einzog.Diese "Sonderkonjunktur" und hohe Bodenpreise in Berlin hielt die Preise etwa für freistehende Einfamilienhäuser lange auf hohem Niveau: bis zu 950 000 DM.Für Reihenendhäuser berappten Anleger in den Innenbezirken der Stadt bis zu 705 000 DM.In den Außenbezirken seien Kaufpreise zwischen 390 000 DM in Hellersdorf und 750 000 DM in einigen Bereichen Reinickendorfs notariell beurkundet worden.Im Charlottenburger Westend hätten Reihenhäuser vereinzelt für 705 000 DM den Eigentümer gewechselt, in Friedrichshain und Lichtenberg für bis zu 555 000 DM.Allerdings seien die Preise von Reihenhäusern in den nordwestlichen Außenbezirken aufgrund des wachsenden Angebots bereits 1996 um zehn Prozent zurückgegangen; im Südosten seien es drei Prozent gewesen. Eine Ursache für den Preisverfall erkennen die Marktforscher in einer nach wie vor "starken Bautätigkeit im Umland Berlins".Obgleich die Eigentümer ihre Mieterwartungen um bis zu 7,50 DM pro Quadratmeter zurückschraubten, fänden in diesem Jahr rund 7000 neu errichtete Wohnungen rund um Berlin keine Anlieger.Eigentumswohnungen im Umland seien 1996 für durchschnittlich 4200 DM pro Quadaratmeter verkauft worden, knapp sechs Prozent weniger als 1995.Überdurchschnittliche Preise seien in Dahlwitz-Hoppegarten - bis zu 6200 DM pro Quadratmeter - und in Potsdam - Spitzenpreis 8700 DM pro Quadratmeter - bezahlt worden. Zu den Prognosen für die mittelfristige Entwicklung des Marktes heißt es im Report des Münchener Instituts: "Die Nachfrage wird sich weiterhin stark auf Eigenheime im Umland richten".Das Forschungsinstitut Prognos beziffert die anhaltende Nachfrage mit jährlich "rund 30 000 Abwanderern aus Berlin".Dem stehe derzeit noch ein Überangebot an Wohneigentum gegenüber, so daß die Preise weiterhin leicht nachgeben würden.Erst langfristig könne es eine Trendwende geben.Bis zum Jahr 2010 beziffert Prognos die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern mit 350 000 Einheiten.Um diesen Bedarf zu decken, müßten 20 000 Hektar Bauland mehr ausgewiesen werden, als in den derzeitigen Planungen vorgesehen.Trifft dieses Szenario zu, könne die hohe Nachfrage bei gleichbleibendem Angebot zu steigenden Preisen führen. Ob sich die potentiellen Nachfrager allerdings auch auf einem Markt mit hohen Preisen bedienen, darüber sagt die Studie nichts aus.So erwarten die Marktauguren des Münchner Instituts derzeit nur in dichtbevölkerten Kernbereichen der Innenstadt eine "Stabilisierung der Mieten und Preise".Dagegen würden sie "in Villengebieten des mittleren Qualitätsstandards weiterhin leicht absinken", auch hier wegen des großen Angebots gut ausgestatteter Wohnungen: Sie finden keine Mieter und müssen deshalb billiger vergeben werden.Zusätzlicher Preisdruck entstehe im Stadtgebiet dadurch, daß der Senat die "Eigenheim-Initiative" verstärke, also mehr preiswerte Grundstücke auf den Markt kommen.Auch die Bevölkerungsentwicklung spricht für zunächst eher rückläufige Preise.Zwar rechne der Senat bis 2010 mit 150 000 zusätzlichen Bewohnern in der Region, Prognos zufolge wird die Bevölkerung im Stadtgebiet dennoch nicht zunehmen.Auch vom Zuzug von Regierung, Verbänden und Dienstleistern nach Berlin wird dem Forschungsinstitut zufolge nur das Umland profitieren. Dennoch sei "Brandenburg nicht Gewinner": Der Speckgürtel schwäche die übrigen Regionen des Flächenstaates - etwa Prignitz und Uckermark.Der Versuch der Landesregierung, sie mit dem Programm der "dezentralen Konzentration" durch wirtschaftliche und steuerliche Förderungen zu stärken, werde erfolglos bleiben.Wie sehr die Mark wirtschaftlich vom Stadtstaat abhängt, dafür ist der Wohneigentumsmarkt ein guter Indikator: "Schon im sogenannten zweiten Ring liegende Wohngebiete werden nur schwer zu vermarkten sein", so die Studie. Am kommenden Montag den 28.April findet im Rahmen der Reihe "Treffpunkt Tagesspiegel" die Diskussion zu dem Thema statt: "Der Traum von den eigenen 4 Wänden, Bauen in Berlin und Brandenburg - eine Branche zwischen Boom und Brache." Informationen erteilt das Veranstaltungsforum unter 2787 18 14.