Wohnen in Berlin: Fragen und Antworten zum neuen Mietspiegel

In dieser Woche ist der neue Berliner Mietspiegel vorgelegt worden, die wichtigste Orientierungshilfe für die Festlegung der Wohnungsmieten. Seine zentralen Ergebnisse: Die durchschnittliche Kaltmiete in Berlin ist in den vergangenen Jahren nur um 1,7 Prozent auf 4,83 Euro pro Quadratmeter gestiegen; deutlich teurer geworden sind jedoch sehr kleine Wohnungen.

Was aber bedeutet der Mietspiegel, und wie ist er in der Praxis anzuwenden? Hier Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Welche Wohnungen sind im Mietspiegel berücksichtigt?
Der Mietspiegel gilt für 1,2 Millionen Mietwohnungen in Berlin. Nicht gültig ist er für Sozialwohnungen und für einfache Wohnungen ohne eigene Toilette.

Auf welchen Daten beruht der Mietspiegel?
ie Zahlen basieren auf einer repräsentativen Zufallsstichprobe von Haushalten, in deren Rahmen Miet- und Ausstattungsdaten von knapp 13 000 Wohnungen durch Interviews mit Mietern und Vermietern ermittelt wurden. Durchgeführt hat die Erhebungen das Hamburger Forschungsinstitut Gewos.

Welche Bedeutung hat der Mietspiegel?
Da er auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen basiert, handelt es sich um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Damit kommt ihm in Mietrechtsprozessen eine entscheidende Bedeutung zu. Im normalen Mietverhältnis dient der Mietspiegel Vermietern als Begründungsmittel, wenn sie die Miete erhöhen; Mietern wiederum ermöglicht er es, zu überprüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist. Dabei ist immer die Kaltmiete (ohne Heiz- und sonstige Betriebskosten) gemeint.

Was ist neu am diesjährigen Mietspiegel?
Erstmals seit dem Jahr 2000 wird der Mietspiegel sowohl von den Mieter- als auch von den Vermieterverbänden anerkannt. Bei den letzten Erhebungen hatten die Mieterverbände ihre Zustimmung verweigert, was allerdings der Verbindlichkeit des Mietspiegels keinen Abbruch tat. Im September 2008 einigten sich die Verbände der Mieter und der Vermieter darauf, erstmals auch den energetischen Gebäudezustand zu berücksichtigen. Eine unzureichende Wärmedämmung oder eine Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad ist jetzt ein wohnwertminderndes Merkmal, während sich eine gute Wärmedämmung oder eine moderne Heizanlage mietsteigernd auswirken kann.

Gilt der Mietspiegel auch bei Neuvermietungen?
Nein. Der Mietspiegel ist nur für bestehende Mietverträge relevant. Bei neuen Mietverträgen darf der Vermieter jeden Betrag verlangen, den er am Markt durchsetzen kann. Der Mieter kann in diesem Fall auch nicht nachträglich eine Mietsenkung verlangen mit dem Argument, die Miete liege über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wann darf die Miete erhöht werden?
Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn diese unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, allerdings nur dann, wenn sie zuvor mindestens 15 Monate unverändert war. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen.

Wie ermittelt sich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Dafür muss man zunächst wissen, wie groß die Wohnung ist, wann sie gebaut wurde und welcher Wohnlage (einfach, mittel oder gut) sie zuzuordnen ist. Letzteres ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis, das dem Mietspiegel beigefügt ist. Mit diesen Angaben findet man in der Mietspiegeltabelle den Mittelwert und die so- genannte Spanne. Diese gibt an, zwischen welchen Werten sich Mieten für den jeweiligen Wohnungstypus bewegen, wobei extrem günstige und ausgesprochen teure Wohnungen nicht berücksichtigt sind.

Die ortsübliche Vergleichsmiete hängt nun davon ab, welche Qualität die Wohnung in fünf Merkmalgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld) aufweist. Jede Merkmalgruppe schlägt mit 20 Prozent zu Buche, wobei positive und negative Merkmale gegeneinander aufgerechnet werden. Eine Wohnung, die in allen fünf Kategorien gut abschneidet, liegt somit am oberen Rand der Spanne, eine Wohnung, die überall schlecht ausgestattet ist, am unteren Rand.

Wie berechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete konkret?
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nennt als Beispiel eine zwischen 1919 und 1949 errichtete, zwischen 60 und 90 Quadratmeter große Wohnung in mittlerer Wohnlage. Ihr Miet-Mittelwert beträgt 4,70 Euro pro Quadratmeter; der Unterwert liegt bei 4,07 Euro, der Oberwert bei 5,40 Euro. In drei Merkmalgruppen fällt das Urteil positiv aus (z. B. Wandfliesen im Arbeitsbereich der Küche, moderne Isolierglasfenster), in zwei negativ (z. B. Dielenfußboden im Bad). Per Saldo ergibt sich daraus ein Ergebnis von plus 20 Prozent. Diese 20 Prozent beziehen sich auf die Differenz zwischen Ober- und Mittelwert (5,40 Euro minus 4,70 Euro = 0,70 Euro). 20 Prozent von 0,70 Euro sind 0,14 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt also um 0,14 Euro über dem Mittelwert und damit bei 4,84 Euro.

Wo ist der Mietspiegel einzusehen?
Im Internet unter auf www.tagesspiegel.de/mietspiegel, www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel oder unter www.berliner-mieterverein.de. Nach den Sommerferien wird der Mietspiegel außerdem als Beilage im Tagesspiegel veröffentlicht..