Immobilien: Wohnen kostet mehr

Auch wenn es den Bürgern an das Portemonnaie geht, hier ist Berlin wirklich spitze – bei der Grundsteuer auf bebaute und unbebaute Grundstücke. Mit einem Hebesatz von 810 Prozentpunkten greift die Stadt bei Immobilienbesitzern Geld ab wie keine zweite in Deutschland. Deutlich hinter dem Berliner Steuerhunger liegen Leipzig (650) und Dresden (635 Prozentpunkte) auf den Rängen zwei und drei zurück. In der Übersicht des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) hält die Bundeshauptstadt ihren ersten Rang als Steuerhochburg schon seit Jahren. Die 419 Städte und Gemeinden ringsum in Brandenburg sind deutlich bescheidener. Potsdam (450) verlangt erwartungsgemäß am meisten, am günstigsten ist Hirschfeld im Schraden (Elbe-Elster-Kreis) mit steuerparadiesischen 250 Prozentpunkten.

Eines ist aber sicher: Auf alle Zeiten so bleiben wird die Grundsteuerberechnung nicht. Das Bundesverfassungsgericht wird demnächst über diese Steuer und ihre Berechnung entscheiden, nachdem zuvor schon der Bundesfinanzhof die überkommene Berechnung der Grundstückseinheitswerte als verfassungswidrig beanstandet hatte. In Berlin ist die Schieflage bei den Einheitswerten besonders offensichtlich, denn im Westteil der Stadt wird als Maßstab zur Berechnung ein fiktiver Immobilienwert aus dem Jahr 1964 herangezogen, im Ostteil der Stadt wie in den neuen Bundesländern ein Wert aus dem Jahr 1935. In der Erwartung, dass sich alles ändern muss, stellen die Finanzverwaltungen seit dem 19. April 2012 nur noch vorläufige Grundsteuermessbescheide aus.

Für den Haushalt Berlins ist die Grundsteuer allerdings nur eine nachrangige Steuerquelle. Für 2010 liegen konsolidierte Zahlen vor. 745 Millionen Euro brachte die Grundsteuer – das sind schlanke acht Prozent des 9,3 Milliarden- Euro-Etats. Eingezogen wird die Steuer bei den Immobilienbesitzern, aufgebracht wird sie in Berlin aber überwiegend von den Mietern – sie ist als kleinerer Posten in der Betriebskostenabrechnung zu finden. Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus geht die Grundsteuer in die Kostenmiete ein. Zur Berechnung der Grundsteuer ermittelt das örtlich zuständige Finanzamt zunächst den sogenannten Einheitswert einer Immobilie, berücksichtigt mit einer Grundsteuermesszahl die Gebäudeart und die Gemeindegröße und erlässt schließlich den maßgeblichen Grundsteuermessbescheid. Dieser Messbetrag im Grundsteuermessbescheid gilt fortwährend und wird beim Eigentümerwechsel an den nächsten Steuerpflichtigen weitergereicht. Der Messbetrag wird mit dem aktuellen Hebesatz multipliziert und ergibt so den fälligen Steuerbetrag. Ein Beispiel: Für ein Einfamilienhaus wurde aus Einheitswert und Grundsteuermesszahl der Messbetrag von 62,13 Euro ermittelt – bei aktuell 810 Prozentpunkten sind demnach 503,25 Euro Grundsteuer fällig – jährlich.

Die Höhe der Grundsteuer bestimmt jede Kommune selbst durch Beschluss des Gemeinderates – in Berlin nimmt das Abgeordnetenhaus das „Heberecht“ wahr. Die Hebesätze werden in zwei Varianten festgelegt, Hebesatz A (wie „agrarisch“) gilt für landwirtschaftliche Flächen und Forsten, spielt in Berlin kaum eine Rolle und ist mit 150 Prozentpunkten auch bescheiden angesetzt. Der Hebesatz B (wie „baulich“) bringt mit seinem Spitzenwert von 810 Punkten das Geld in die Kasse. In Berlin und anderen Stadtstaaten treiben die Finanzämter die Beträge ein, in den Flächenstaaten sind die Gemeindeverwaltungen zuständig.

Nicht verwechselt werden darf die Grundsteuer mit der Grunderwerbssteuer, die einmalig nach dem Kauf einer Immobilie erhoben wird – und zwar bei jedem Eigentümerwechsel erneut. Die Grunderwerbssteuer beträgt in Berlin fünf Prozent auf den Immobilienkaufpreis und brachte der Stadt (im Jahr 2010) immerhin 325 Millionen Euro ein. Klaus D. Voss