Wohnimmobilien: Niedrigzins senkt Risiko

Ob Anleger für Investitionen in eine Immobilie eine angemessene Rendite erzielen können, hängt von vielen Standortfaktoren ab. Für 17 Städte in Ostdeutschland und für Berlin hat das Beratungsunternehmen Dr. Lübke & Kelber eine Rangfolge ermittelt, die die Renditechancen im Verhältnis zu den Risikofaktoren bewertet.

Für die Städte wurden die Bevölkerungsentwicklung, die sozioökonomische Entwicklung, der Wohnungsmarkt, die aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie die Nachfrage nach Wohnraum untersucht. Daraus wurden Risikowerte entwickelt, die mit den langfristig erzielbaren Renditen ins Verhältnis gesetzt wurden. Demnach weisen Berlin, Potsdam und Dresden für wohnwirtschaftliche Investments aktuell die niedrigsten Risiken auf.

„Ziel der Untersuchung war es, das Standortrisiko für Investoren richtig wiederzugeben. Erst so lässt sich erkennen, welche Rendite erzielt werden muss, um das Standortrisiko adäquat eingepreist zu wissen“, erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber.

Nur wer sich die niedrigen Zinsen langfristig sichert, kann eine attraktive Eigenkapitalrendite erzielen

Den Basiswert, zu dem die Risikozuschläge addiert wurden, ermittelten die Analysten anhand einer zehnjährigen Bundesanleihe. Sie lag im Schnitt der vergangenen zehn Jahre bei 2,76 Prozent. Hinzu wurden Nebenkosten wie Notarkosten und Grunderwerbssteuer gerechnet. Daraus ergab sich ein sogenannter risikoloser Zins von 3,15 bis 3,35 Prozent. Der finanzwissenschaftliche Begriff bezeichnet einen Zins, den man ohne Ausfallrisiko realisieren könnte.

Für jeden einzelnen der untersuchten Immobilienmärkte ermittelte Dr. Lübke & Kelber dann einen individuellen Risikozuschlag. Er setzt sich aus über 30 Komponenten wie Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, Gewerbeanmeldungen, Leerstandsquote oder Intensität der Nachfrage zusammen.

Unter Einsatz der aktuell extrem günstigen Fremdfinanzierungsmittel ließen sich in allen analysierten Städten attraktive Eigenkapitalrenditen meist deutlich über sieben Prozent erzielen, so die Studie. Zugrunde gelegt wurde dabei allerdings eine hohe Eigenkapitalquote von 40 Prozent und der aktuelle Zinssatz von 1,85 Prozent.

Das ist der Knackpunkt der Analyse: Nur wer sich die heute niedrigen Zinsen langfristig sichert, kann laut dem Beratungsunternehmen eine Eigenkapitalrendite erzielen, die hoch genug ist, um die bestehenden Risiken angemessen einzupreisen.

Kaufen ist laut der Studiegünstiger als mieten

„Investments in risikoärmere und damit besonders begehrte Standorte sind aber unter Umständen mit einer überproportional niedrigeren Rendite verbunden“, schränkt Ulrich Jacke ein. Der Grund: „Wenn ein sehr knappes Angebot auf eine besonders hohe Nachfrage stößt, steigen die Preise, und in der Folge sinken die Renditen – exemplarisch zeigt sich das in einigen Lagen Berlins.“

Die höchsten Nettoanfangsrenditen lassen sich wegen der niedrigen Kaufpreise zurzeit in Gera und in Frankfurt an der Oder erzielen. Kaufen ist laut der Studie meist günstiger als mieten: In 15 der 18 analysierten Städte liegt die Belastung durch die Finanzierung einer Eigentumswohnung inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung niedriger als eine vergleichbare Bruttomiete.

Greifswald, Berlin und Frankfurt an der Oder sind die drei Städte, in denen die Miete geringer ist als die Belastung durch den Erwerb einer Eigentumswohnung.