Immobilien: Wohnung, nicht Sauna

Die Energiepreise kannten in diesem Jahr vor allem eine Richtung – aufwärts. Deshalb suchen viele nach Möglichkeiten, die Kosten zu drücken. Und da wird es für viele Mieter demnächst besser: Wer in diesem Winter sein Heizverhalten optimiert, kann davon unter Umständen stärker profitieren als bisher möglich.

Eine jetzt beschlossene Änderung der Heizkostenverordnung macht''s möglich. Ab dem Jahreswechsel müssen Vermieter den Löwenanteil von 70 Prozent der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der Bewohner abrechnen. „Wir wollen damit die Energiebewussten belohnen“, erklärt Vera Moosmayer vom zuständigen Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Betroffen sind zahlreiche ältere Gebäude.

Die Heizkostenverordnung gilt für sämtliche Häuser mit zentraler Beheizung. Sie legt fest, wie sich die Wärmekosten auf die Bewohner verteilen. Das Problem bisher: Vermieter dürfen die Hälfte der Wärmekosten pauschal nach Wohnfläche umlegen. Mieter haben also persönlich oft kaum etwas davon, wenn sie ihren Wärmeverbrauch drosseln – nicht gerade ein Ansporn.

Das will die 70-Prozent-Regel ändern. Die Novelle soll zwar vor allem helfen, das Klima zu schützen. Doch oft unterschätzen Mieter, wie viel Geld sich beim Heizen einsparen lässt – selbst durch kleinere Maßnahmen. „Jedes Grad weniger verringert die Heizkosten um rund sechs Prozent“, rät etwa die Arbeitsgemeinschaft für sparsamen und umweltfreundlichen Energieverbrauch e.V. (ASUE).

Der Verein empfiehlt deshalb, Heizungsanlagen witterungsgesteuert und mit automatischer Temperaturabsenkung zu betreiben: „Empfohlen sind 20 Grad für Wohn- und Arbeitsräume, für Küche und Schlafzimmer 18 beziehungsweise 17 Grad und für Flure 10 bis 15 Grad", heißt es in einer Empfehlung des Vereins. Auch sollte man beispielsweise Räume nur stoßweise lüften und regelmäßig die Heizkörper entlüften.

Der neue Abrechnungsmaßstab gilt allerdings nicht für Häuser, die technisch auf dem neuesten Stand sind. Moosmayer erklärt: „Bei gut sanierten Gebäuden macht das Nutzerverhalten weniger aus, da kann man eher pauschalieren“. Gemeint ist, dass hier wegen technischer Innovationen die vom Mieter beeinflussbaren Brennstoff-Kosten immer geringer werden. Umso schwerer ins Gewicht fallen also nicht beeinflussbare Anteile wie Wartung, Schornsteinfeger, Heizkostenabrechnung und Grundpreis bei Erdgas und Fernwärme. Von solchen Ausgaben profitieren auch solche Mieter, die wenig oder zeitweise gar nicht heizen – deshalb zahlen sie bei neueren Gebäuden durch die Pauschale mehr mit. Die so genannten Passivhäuser, also besonders energieeffiziente Gebäude, sind aus diesem Grund sogar komplett von der individuellen Abrechnung befreit.

Ausnahmen gelten auch für Häuser, in denen einige Bewohner ungewollt Wärme mitnutzen, die beispielsweise von offen verlegten und ungedämmten Rohren abstrahlt – im Volksmund auch „Wärmeklau“ genannt. Solche Mengen sind nicht erfassbar und verzerren die Abrechnung. Hier gilt daher die 50-Prozent-Regel, um ebenfalls alle Parteien an der gesamten Wärmelast zu beteiligen. Nicht in die Abrechnung gehören energetische Lagenachteile einzelner Wohnungen, etwa dann, wenn sie über viele Außenwände verfügen. Sie beeinflussen schon den Wert der Wohnung und verringern damit in der Regel bereits die Grundmiete. Zumindest nach der Einschätzung des Gesetzgebers.

Wer also in Zukunft prüfen will, ob sein Haus richtig abgerechnet wird, dem rät Moosmayer: „Zwar werden die vom Vermieter angelegten Verteil-Schlüssel in der Abrechnung offengelegt, doch Mieter können sich schon vorab direkt beim Vermieter erkundigen.“ Um zu überprüfen, ob der Abrechnungsschlüssel auch nach neuer Verordnung noch rechtens ist, helfe im Zweifel neben dem Stand von Sanierungsmaßnahmen auch das Baujahr des Hauses. Das Baujahr ist deshalb wichtig, da die neue 70-Prozent-Regel an den Wärmeschutz-Standard von vor 1994 anknüpft. Ist das Haus also älter und seither nicht saniert worden, spricht vieles für die stärker am Verbrauch ausgerichtete Quote. Stellt der Mieter am Ende fest, dass Wärmekosten falsch umgelegt wurden, kann er diese Kostenanteile um 15 Prozent kürzen.

Wichtig auch: Binnen eines Monats nach Ablesen des Zählers muss dem Mieter das Ergebnis nach neuem Recht mitgeteilt werden. Nur so kann er schnell reagieren und seinen Verbrauch anpassen. Bislang erfahren Mieter meist erst mit der Betriebskostenabrechnung, wie viel sie verbraucht haben – also häufig viel zu spät. Auch Protokolle, die der Ableser dem Mieter sofort in die Hand drückt, gibt es immer seltener.

Selbst bei zügiger Abrechnung kann der Mieter aber sein Heiz-Verhalten allenfalls in der kommenden Ablese-Periode ändern. Besser ist daher so genanntes „Energie-Monitoring“. Dabei können Nutzer über Funksysteme und Internetanschluss ihren aktuellen Verbrauch in Echtzeit ablesen und sofort reagieren. Als erster Schritt in diese Richtung soll der Eigentümer nach der novellierten Verordnung nun auch die Kosten solcher oder ähnlicher Verbrauchsanalysen auf die Mieter umlegen dürfen.

Dominik Heuel