Wohnungsmarkt : Mitte bleibt teuerster Bezirk in der Hauptstadt

Landesbausparkassen sehen Wohnungsmarkt auf Normalisierungskurs – keine Entspannung in Berlin

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Ob das möblierte City-Apartment im Hochhaus, die Altbauwohnung oder das Einfamilienhaus mit Garten: Für jeden Einzelnen gibt es die optimale Immobilie. Die Bedingungen zum Kauf sind aktuell günstig, die Zinsen für Baukredite sind niedrig wie nie. Welche Möglichkeiten die Niedrigzinsphase für den potentiellen Käufer bietet, muss jeder für sich selbst herausfinden. Dabei geht es nicht nur um den Geschmack und die Verfügbarkeit, sondern auch um den Kostenrahmen. Mehr als ein Drittel der Kosten für das erste Eigenheim wird nach Angaben der Landesbausparkassen (LBS) im Durchschnitt aus eigener Tasche bezahlt. „Auch im aktuellen Immobilienboom sollten sich Interessenten nicht zu Schnellschüssen verleiten lassen. Wichtig ist, seine eigenen Bedürfnisse zu kennen und danach ein Objekt zu suchen“, sagt Jacqueline Reinhold, Head of Corporate Affairs bei Euro Grundinvest. Während das Nachfragewachstum auf dem deutschen Wohnungsmarkt nach einer aktuellen Erhebung der LBS den Zenit erreicht hat, ist für Wohnungskäufer in Berlin derzeit keine Entspannung in Sicht. So sieht es – statistisch gesehen – heute aus:

APARTMENTS

Apartments, die sich durch kleine Grundrisse und zentrale Lagen auszeichnen, stehen bei Kapitalanlegern in Metropolen wie Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München aktuell hoch im Kurs. Grund für den Erfolg sind ähnlich wie bei Studentenwohnungen die geringeren Kaufpreise im Vergleich zu großen Objekten. „Bei Grundrissen mit rund 20 bis 30 Quadratmetern liegen die Kaufpreise selbst bei Quadratmeterpreisen von 5000 bis 7000 Euro bei rund 100 000 bis 250 000 Euro“, erklärt Reinhold. Gleichzeitig lassen sich höhere Mieten durchsetzen. Das gilt besonders dann, wenn die Apartments hochwertig möbliert vermietet werden. Zielgruppe bei den Mietern sind Berufstätige, die das Apartment meist nur unter der Woche nutzen. Für Eigennutzer ist die Immobilienklasse meist zu klein.

EIGENTUMSWOHNUNGEN

Seit 2009 sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in Berlin pro Jahr um durchschnittlich zehn Prozent gestiegen. Teuerster Bezirk ist nach Angaben der LBS nach wie vor Berlin-Mitte – mit Spitzenpreisen von mindestens 4137 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Am unteren Ende der Preisskala liegt Marzahn-Hellersdorf. Hier sind die günstigsten Eigentumswohnungen bereits für weniger als 1012 Euro/Quadratmeter zu haben. Im Durchschnitt, so die LBS, kostet der Quadratmeter einer gebrauchten Eigentumswohnung in Berlin um die 2000 Euro (Berlin-Mitte um die 3200 Euro). Charlottenburg-Wilmersdorf (2889 Euro/qm), Friedrichshain-Kreuzberg (2833 Euro/qm) und Pankow (2951 Euro/qm) zählen ebenfalls zu den gefragten und damit kostspieligen Lagen. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostet nach Angaben der LBS einen normalen Berliner Haushalt hier umgerechnet sieben bis neun Jahreseinkommen. Für die Analyse hat das Forschungsinstitut empirica die Verkaufsangaben in den Berliner Tageszeitungen und Online-Portalen für das erste Quartal 2014 ausgewertet. Nach einer Auswertung des Immobilienportals Immonet werden in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg bis zu 3800 bzw. bis zu 3600 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung fällig.

EINFAMILIENHÄUSER

Laut Studien ist jede dritte Immobilie, die selbst genutzt wird, ein Einfamilienhaus. Das eigene Heim mit Garten ist vor allem bei Familien begehrt. Während Einfamilienhäuser auch in den Randlagen von Metropolen zuletzt kräftig an Wert gewonnen haben, ist der Immobilienboom auf dem Land an Einfamilienhäusern vorbei gegangen. Entsprechend sind Einfamilienhäuser weniger ein Investitionsobjekt als vielmehr eine emotionale Anlage. Zudem handelt es sich bei Einfamilienhäusern um eine Lebensabschnittsimmobilie. Nicht selten wird das Haus zu groß, wenn die Kinder ausziehen. Gebrauchte Eigenheime kosten in Berlin nach LBS-Angaben aktuell im Durchschnitt 255 000 Euro. Baugrundstücke für Neubauten kosten im Schnitt 170 Euro/Quadratmeter.

DOPPELHAUSHÄLFTEN & REIHENHÄUSER

Das Doppel- oder Reihenhaus gilt als der preiswertere Bruder des freistehenden Einfamilienhauses. Wie ein Blick in die Zahlen der Gutachterausschüsse zeigt, sind Doppelhaushälften im Speckgürtel auch kein Schnäppchen mehr. Zielgruppe sind hier vor allem Eigennutzer. Denn: Erzielt werden selten Top-Mieten. In Berlin kosten neu gebaute Reiheneigenheime um die 230 000 Euro im Durchschnitt (gebraucht: 205 000 Euro).

Trotz der angespannten Preissituation am Berliner Immobilienmarkt kann es vorteilhafter sein, eine Wohnung zu kaufen statt sie zu mieten. Das hat das Institut empirica für die LBS in einer Modellrechnung ermittelt. Danach haben Wohnungskäufer in sieben Stadtbezirken gegenüber Mietern wirtschaftliche Vorteile. Bei einem Durchschnittspreis von 99 000 Euro für eine gebrauchte Eigentumswohnung müssen sie monatlich 69 Euro weniger aufbringen, als wenn sie ein vergleichbares Objekt mieten würden. „Trotz moderat steigender Preise ist die Finanzierung einer selbst genutzten Wohnung in Berlin weiter günstig“, sagt LBS-Vorstand Rüdiger Kamp.

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