Immobilien : Zahlen Bauherren für Mängel der Verwaltung? Behörden begründen Gebühren mit veralteten Baunutzungsplänen

Florian Loddenkemper

Viele Berliner Bauherren erleben eine böse Überraschung, wenn ihnen der Gebührenbescheid für die Erteilung der Baugenehmigung zugeht. Bei den meisten Bauvorhaben im ehemaligen Westteil der Stadt ist es notwendig, neben dem Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung einen Antrag auf Befreiung vom geltenden Maß der baulichen Nutzungen zu stellen. Da Berlin dichter bebaut ist, als die planungsrechtlichen Festsetzungen dies vorgeben, sind solche Befreiungen und die damit einhergehenden Gebühren die Regel. Ein Versuch, die Höhe der Befreiungsgebühren gerichtlich anzugreifen, ist gescheitert. Weitere werden nun folgen.

Hintergrund ist, dass in nahezu allen Westbezirken der Baunutzungsplan von 1958/1960 als Bebauungsplan gilt. Dieser geht von einer wesentlich geringeren als der heute tatsächlichen Baudichte aus. Eine Anpassung der veralteten Pläne an die städtebauliche Wirklichkeit ist nicht erfolgt. Die Befreiungen sind nur notwendig, weil es die Baubehörden versäumen, aktuelle Bebauungspläne aufzustellen. Ein teures Versäumnis. Entscheidend für die Höhe der Befreiungsgebühren sind „Grundflächen- und Geschossflächenzahlen“ (GRZ bzw. GFZ). Diese Zahlen werden in Verhältnis zur Grundstücksgröße gesetzt und bestimmen, auf welcher Grundfläche und in welcher Höhe man bauen darf. Nach der im Jahr 2001 neu gefassten Berliner Baugebührenordnung kostet eine Überschreitung der vorgesehenen GRZ pro Quadratmeter (qm) zusätzlicher Grundfläche 102 Euro. Eine Überschreitung der zulässigen Geschossfläche pro Quadratmeter zusätzlicher Geschossfläche 35 Euro. Schon bei kleineren Bauvorhaben kommt es so zu hohen Gebühren. Beispiel: Möchte ein Bauherr eine Baulücke auf 300 Quadratmetern mit einer heute in Berlin üblichen GFZ von 4,0 schließen, so kostet ihn die Befreiung ausgehend von der 1958/1960 festgesetzten GFZ von 1,8 satte 23100 Euro (2,2 x 300 qm x 35,00 ?). Hinzu kommt die herkömmliche Gebühr für den Erlass der Baugenehmigung: 0,4 bis 0,5 Prozent der Herstellungskosten.

Die Befreiungsgebühren nehmen bei größeren Bauvorhaben absurde Dimensionen an. Ein Bauherr, der derzeit auf einem rund 5000 qm großen Grundstück auf einer Grundfläche von rund 2500 qm mit einer GFZ von 4,01 bauen möchte (festgesetzt sind 1,8), wird mit Befreiungsgebühren in Höhe von rund 500000 Euro zur Kasse gebeten. Da Verwaltungsgebühren grundsätzlich nur den Bearbeitungsaufwand einer Behörde decken sollen, drängt sich das Gefühl auf, hier werde eine „Bau(sonder)steuer“ abverlangt.

Auf den Antrag eines Bauherren im einstweiligen Rechtsschutz hin entschied das Verwaltungsgericht Berlin, eine Unverhältnismäßigkeit der Gebühren sei nicht zu erkennen (Beschluss vom 3.März 2003 - Az. VG 19 A 1.03). Dies dürfte nicht das letzte Wort sein. Zu deutlich ist die Benachteiligung gegenüber Bauherren im Osten der Stadt. Dort existieren keine Bebauungspläne oder aber sie entsprechen der Baudichte. Befreiungen sind hier selten notwendig. Zudem leistete kürzlich das Bundesverfassungsgericht unerwartete Hilfe. Mit Urteil vom 19.März 2003 (Az. 2 BvL 9/98) stellte es die Rechtswidrigkeit von Immatrikulationsgebühren fest, die verschiedene Universitäten ihren Studenten auferlegt hatten. Gebühren sollten grundsätzlich allein die Kosten der Verwaltung abdecken. Da ein sonstiger Zweck in den Gebührenordnungen nicht erwähnt und vom Gesetzgeber auch nicht gewollt war, stellten sich die Gebühren für die Studenten als Steuern dar. Steuern dürfe aber allein der Bund erheben. Die Situation bei den Berliner Befreiungsgebühren ist nicht anders.

Da die Bauaufsichtsämter die Baugenehmigungen erst nach Entrichtung der Gebühren aushändigen, haben Bauherren keine andere Wahl, als zu zahlen. Damit die Gebühren gegebenenfalls später zurückverlangt werden können, sollte dringend unter dem Vorbehalt späterer Rückforderung gezahlt und Widerspruch gegen den Gebührenbescheid eingelegt werden. Zudem ist Grundstückskäufern zu empfehlen, die Problematik bereits in die Kaufpreisverhandlungen einzubeziehen.

Der Autor ist Rechtsanwalt bei der Kanzlei Severin.

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