Immobilien : Zahlen bis zum letzten Tag

ANDREAS LOHSE

Der Wunsch von Klaus K.nach einer neuen Wohnung ging rasch in Erfüllung, und auch die Trennung von der alten war trotz langer Kündigungsfristen recht einfach.Sein Vermieter zeigte sich verständnisvoll.Er stimmte zu, Klaus K.vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen und einen ihm vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren.Das war Glück und Kulanz.Denn Verträge sind üblicherweise ebenso einzuhalten wie eine Kündigungsfrist, die in diesem Fall immerhin zwölf Monate betragen hätte.

Ohne eine Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel im Mietvertrag kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, daß der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsbeendigung zustimmt."Der Mieter muß den Mietvertrag bis zum letzten Tag erfüllen", so ein Urteil des Oberlandesgerichtes Oldenburg.Er hat nur in Ausnahmefällen die Chance, sich vorzeitig aus dem Vertrag zu lösen, wie auch ein neues Urteil des Landgerichtes Berlin zeigt.In diesem Fall wollte ein Ehepaar die Stadt wechseln.In ihrer Wohnung hatten sie zehn Jahre gelebt, so daß die Kündigungsfrist inzwischen ein Jahr betrug.Die beiden stellten einen Nachmieter und meinten, die Sache sei damit erledigt.Der Vermieter hingegen drang auf Erfüllung des Vertrages und verlangte die weitere Zahlung der Miete.

Die Richter gaben dem Vermieter Recht.Laut ihrer Auffassung fehlte es an den Voraussetzungen, um einer vorzeitigen Entlassung aus dem Vertrag zustimmen zu müssen.Zwar ist anerkannt, daß "der Mieter auch ohne Vereinbarung einer Ersatzmieterklausel berechtigt sein kann, vorzeitig aus einem befristeten Mietverhältnis auszuscheiden, soweit er einen geeigneten Nachmieter stellt und in der Person des Mieters ein wichtiger Grund vorliegt, der das Interesse des Vermieters, den Mieter am Mietvertrag festzuhalten, deutlich überwiegt." Den "wichtigen Grund" vermochten die Richter in diesem Fall indes nicht zu erkennen, da die Mieter aufgrund eigener Dispositionen und nicht beruflicher Versetzung ihre Tätigkeitsschwerpunkte aus Berlin hinaus verlagerten.

Als "Härtefall" lassen Gerichte in Ausnahmefällen gelten, wenn der Mieter beispielsweise seinen Arbeitsplatz verliert und bei Antritt eines neuen in eine andere Stadt ziehen muß.Ähnlich kann verfahren werden, wenn er in ein Pflege- oder Altersheim geht, heiratet oder sich Familiennachwuchs ankündigt.Diese Rechtsentscheide wurden zwar im Zusammenhang mit Zeitmietverträgen getroffen, jedoch, so meint der Deutsche Mieterbund, könnten "diese auch auf zeitlich unbegrenzte Mietverhältnisse angewendet werden, wenn lange Kündigungsfristen" zur Debatte stehen.Ein Härtefall liegt jedoch weder vor, wenn die Mieter lediglich in eine bessere, billigere oder verkehrsgünstiger gelegene Wohnung ziehen wollen, noch, wenn die restliche Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz ist.

Weit verbreitet ist die Ansicht, ein Mieter könne dem Vermieter eine Auswahl von drei Nachmietern präsentieren und dann gleichsam automatisch aus seinem Vertrag aussteigen.Diese Legende hält sich zwar hartnäckig, ist aber falsch.Erst eine Nachmieterklausel im Vertrag gestattet dem Mieter fernab aller Härtefälle, einen Nachmieter zu stellen.Dazu ist es nicht nötig, mehrere Nachmieter zu nennen.Es reiche ein "zumutbarer Ersatzmieter" aus, meinte in einem Urteil das Landgericht Saarbrücken.Ablehnen kann der Vermieter, wenn in der Person oder den wirtschaftlichen Verhältnissen des vorgeschlagenen Nachmieters "wichtige Gründe" vorliegen.Kein Ablehnungsgrund ist beispielsweise, wenn der vorgeschlagene Mieter lediglich nicht die deutsche Staatsbürgerschaft hat.

Häufig verlangen scheidende Mieter vom Nachmieter "Abstandszahlungen", ohne daß diesen Kosten tatsächlich ein materieller Wert, etwa vom Vormieter zurückgelassene Gebrauchsgegenstände, gegenübersteht.Eine solche Vereinbarung ist seit 1993 unwirksam.Erlaubt ist jedoch die Möbelübernahme vom Vormieter.Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich verpflichtet, Inventar zu erwerben, kann grundsätzlich wirksam geschlossen werden.Wer allerdings glaubt, sich auf diese Weise seinen Sperrmüll vom Nachmieter vergolden lassen zu können, irrt.Entscheidend ist - darin sind sich Deutschlands Richter einig -, daß zwischen dem Wert des zurückgelassenen Inventars und dem dafür zu zahlenden Entgelt kein auffälliges Mißverhältnis bestehen darf.

Verpflichtet sich allerdings der Mieter, vom Vormieter tatsächlich Einrichtungsgegenstände zu erwerben - etwa die paßgenau errichtete Einbauküche - gilt dieser Vertrag nur, wenn auch der Mietvertrag zustandekommt.Steht der Wert des zurückgelassenen Inventars in auffälligem Mißverhältnis zum Kaufpreis, ist der Vertrag ebenfalls unwirksam - so steht es im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 4a).Der Anspruch auf Rückforderung einer solcherart geleisteten Zahlung verjährt allerdings nach vier Jahren.In einem Urteil entschied das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, daß es eine unwirksame Vereinbarung darstelle, "wenn sich der Vormieter ein Entgelt für die von ihm geleisteten Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten versprechen läßt".Der Nachmieter erhielt in diesem Fall 8780 Mark von insgesamt 13 000 Mark zurück, da sich der Vormieter "letzlich nur das Räumen der Wohnung" habe vergüten lassen.(Az.15C 177 / 95).

Hätte sich Klaus K.s Vermieter übrigens nicht so kulant gezeigt, wäre es ihm mit einem kleinen Dreh dennoch möglich gewesen, Doppelzahlungen zu vermeiden.Er hätte vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erbitten können.Versagt ein Vermieter dies, ohne daß ein wichtiger Grund für die Ablehnung des Untermieters vorhanden ist, kann der Mieter den Vertrag mit dreimonatiger Frist kündigen.

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