Immobilien: "Zahlungsmoral katastrophal"

Handwerker sollten Bankbürgschaften fordernVON RALF SCHÖNBALL S eit dem Fall Schneider ist bekannt, daß Handwerker und Generalunternehmer beim Konkurs des Auftraggebers um die Begleichung offener Rechnungen bangen müssen.Ganz schutzlos sind sie solchen Gefahren gegenüber allerdings nicht, sagt Rechtsanwalt Karlheinz Knauthe.Mit ihm sprach Ralf Schönball. TAGESSPIEGEL: Kann ein Handwerker oder Generalunternehmer, dessen Rechnungen vom Bauträger nicht beglichen werden, nicht zumindest sein Geld durch die Verpfändung des Grundeigentums geltend machen?KNAUTHE: Bauträger gründen für jedes Projekt in der Regel mehrere Gesellschaften.Eine davon ist Eigentümerin des Grundstücks, eine andere nimmt die Aufgaben des Generalübernehmers wahr.Der Generalübernehmer beauftragt dann einen Generalunternehmer, der seinerseits Handwerksbetriebe und Bauunternehmen mit der Durchführung der Bauaufgaben betraut.Diese Unternehmen machen ihre Rechte also dem Generalunternehmer gegenüber geltend und der seine Ansprüche dem Generalübernehmer gegenüber.Die Grundstücksgesellschaft dagegen ist eine rechtlich völlig unabhängige Gesellschaft.Das macht die Sache schwierig. TAGESSPIEGEL: Wie kann sich ein Generalunternehmer absichern gegen einen willentlich herbeigeführten Konkurs des Generalübernehmers?KNAUTHE: Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wurde 1993 der Paragraph 648a eingeführt, der die Unternehmen berechtigt, Sicherheit für die erbrachten Leistungen vom Auftraggeber zu verlangen.Im Klartext heißt das, Handwerker können sogar noch nachdem sie den Auftrag bekamen, eine Zahlungsgarantie verlangen.Die besteht entweder aus einer Bankbürgschaft oder aus dem Eintrag einer Hypothek in Höhe des Auftragsvolumens in das Grundbuch. TAGESSPIEGEL: Im Grundbuch dürfte aber schon eine Bank an erster Stelle stehen und eine Bankbürgschaft dürfte Geld kosten...KNAUTHE: Eine Bankbürgschaft kostet ein Prozent des Auftragsvolumens jährlich, bei einer Mill.DM also 10.000 DM.Diese Summe muß der Handwerker oder Generalunternehmer bezahlen, wenn er die Sicherheitsgarantie will.Die Bank muß dann die dem Auftragsvolumen entsprechende Summe auszahlen, wenn der Auftraggeber die Leistung anerkennt oder ein Gericht ihn im Streitfall zur Begleichung der Rechnungen verurteilt.Die Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch ist dagegen problematischer, weil diese Belastung im zweiten oder dritten Rang steht.Bei einer Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens wären also zunächst die Kredite der im ersten Rang des Grundbuchs stehenden Bank abgedeckt.Ob dann noch Sachwerte übrig bleiben für die Handwerkerrechnungen, ist eher unwahrscheinlich. TAGESSPIEGEL: Unklar dürfte auch sein, ob die Auftraggeber überhaupt bereit sind, eine solche Bankbürgschaft zu erteilen.KNAUTHE: Der Bauträger ist nach BGB verpflichtet, auf Wunsch der Handwerker diese Sicherheitsgarantie zu erteilen.Richtig ist allerdings auch, daß nur bei fünf bis zehn Prozent aller Aufträge Bankbürgschaften an Generalunternehmen oder Handwerker gegeben werden.Mancher Fall ist auch bekannt, in dem der Auftraggeber damit droht, keine weiteren Aufträge mehr an den Auftragnehmer zu erteilen, wenn der unbedingt eine Bürgerschaft der Bank verlangt.Schließlich gibt es Verträge, die den besagten BGB-Paragraphen 648a ausdrücklich ausschließen.Ein solcher Ausschluß ist allerdings nichtig.Auch wenn er den Vertrag unterschrieb, kann der Auftragnehmer nach Erteilung des Auftrages noch von dem Arbeitgeber die gewünschte Bankbürgschaft verlangen. TAGESSPIEGEL: Was passiert, wenn das fertiggestellte Gebäude an einen Immobilienfonds verkauft wird?KNAUTHE: Die Bank bleibt in der Haftung auch bei einem Wechsel des Eigentümers.Darüber hinaus können die Unternehmen in das Grundstück vollstrecken, solange noch zwischen der Grundstücksgesellschaft und dem Bauträger wirtschaftliche Identität besteht, was durch das Handesregister leicht nachzuweisen ist.Auch hat die später eintretende Fondsgesellschaft ein Interesse an der Fertigstellung und wird Zahlungen an das Unternehmen leisten.Einzuräumen ist, daß sich nach vollzogenem Verkauf des Grundstücks die Rechtspositionen der Unternehmer verschlechtert; bis zu diesem Zeitpunkt können sich aber die Unternehmen optimal absichern. TAGESSPIEGEL: Angesichts der schwierigen Lage am Immobilienmarkt dürften Sicherheitsgarantien von zunehmender Bedeutung sein...KNAUTHE: Die Zahlungsmoral ist derzeit katastrophal.Es gibt eine ganze Reihe von Pleiten, denen Handwerksfirmen zum Opfer fallen.Insbesondre im Umland wird nun deutlich, daß sich viele Immobilien nicht vertreiben lassen, weil sich die wirtschaftliche Lage in weiten Bereichen der Gesellschaft verschlechtert hat.Wenn dann die erwarteten Einnahmen nicht fließen, kann mancher gewerblicher wie privater Auftraggeber seinen Auftragnehmer nicht mehr bezahlen.