Immobilien: Zeitmietverträge sind schwer zu kündigen Vermieter dürfen aber zumutbare Nachmieter nicht ablehnen

Wer eine Wohnung auf Zeit mietet und einen entsprechenden Vertrag über drei oder fünf Jahre mit dem Immobilienbesitzer abschließt, sollte sich die damit verbundenen Gefahren deutlich vor Augen führen: Im Gegensatz zu gewöhnlichen Mietverträgen sind solche Vereinbarungen nicht vorzeitig kündbar. Muss der Nutzer der Immobilie aus zuvor nicht ersichtlichen Gründen die Wohnung dennoch aufgeben, dann bleibt ihm als einziger Ausweg nur die Suche nach einem geeigneten Nachmieter. Ist dieser bereit, die Wohnung zu den selben Vertragsbedingungen zu übernehmen, muss der Immobilienbesitzer den früheren Mieter ziehen lassen. Auf ein entsprechendes Urteil vom Bundesgerichtshof (VIII ZR 244 / 02) macht die Rechtsanwaltskammer Berlin aufmerksam.

In dem zu beurteilenden Fall hatte der Vermieter die Kündigung des Zeitvertrags nicht akzeptieren wollen, weil ihm die Nachmieterin nicht genehm gewesen war. Dabei handelte es sich um eine Einzelperson mit Kind. Der Immobilienbesitzer hatte seine Ablehnung des Nachmieters damit begründet, dass sich eine andere Wohnungsnutzerin in der Vergangenheit bereits mehrfach über Kinderlärm in dem Haus beschwert hatte.

Doch diese Begründung ließen die Karlsruher Richter nicht zu. Die üblichen Wohngeräusche anderer Mieter seien in einem Mietshaus hinzunehmen. Hierzu gehören nach Auffassung der Bundesrichter auch das Lärmen von Kindern. Ein Erwachsener mit Kind zähle zu den „geeigneten und zumutbaren Nachmietern“, so die Richter. Welche Nachmieter nicht durch diese unbestimmten Rechtsbegriffe erfasst sind, dürfte allerdings nur im jeweiligen Einzelfall zu klären sein – und daher ist Vorsicht beim Abschluss von Zeitmietverträgen geboten.

Denn die Richter machten ebenfalls deutlich, dass der Besitzer des Zeitmietvertrages seinen monatlichen Verpflichtungen so lange nachkommen muss, bis der Nachmieter den fälligen Mietzins in voller Höhe entrichtet. Dabei darf der Immobilienbesitzer sogar die umlagefähigen Nebenkosten berechnen, auch wenn der frühere Mieter nicht mehr in dem Haus wohnt. Hintergrund: Die Nebenkosten werden durch monatliche Pauschalen vorab bezahlt; die Abrechnung dieser Vorschüsse erfolgt durch den Vermieter zum Jahresende durch Vorlage der tatsächlich angefallenen Aufwendungen für die Bewirtschaftung des Hauses und der darin gelegenen Wohnungen. ball

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