Immobilien : Zinskosten nicht immer abzugsfähig

Fiskus muss kreditfinanzierte Steuern auf Immobilienerbe nicht als Werbungskosten anerkennen

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Investitionen in Immobilien haben den Vorteil, dass der Erwerber Nebenkosten und andere Aufwendungen als „Werbungskosten“ von dem zu versteuernden Einkommen abziehen kann. Dies gilt in erster Linie für Eigentümer vermieteter Immobilien. Diese können auch die Zinsen für das Baugeld beim Fiskus geltend machen. Doch Ausnahmen bestätigen die Regel, das zeigt ein aktuelles Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichtes (Az. 14K369/01).

In diesem Fall hatte der Erbe von zwei Immobilien im Wert von mehreren Millionen Euro einen Kredit aufgenommen, um damit seine Erbschaftssteuer zu begleichen. Die für den Betrag anfallenden Zinsen wollte er als Werbungskosten in seiner Steuererklärung geltend machen, und dadurch seine steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung der Objekte verringern. Die Finanzbeamten lehnten die Anrechnung der Zinsen ab. Gegen diesen Bescheid zog der Betroffene vergeblich vor das Finanzgericht.

Dabei hatte der zur Kasse gebetene Erbe keine Alternative zu der Kreditaufnahme. Das Finanzamt hatte innerhalb kurzer Zeit rund 500000 Euro von dem Begünstigten verlangt. Dieser konnte die hohe Summe nicht aus eigenen Mitteln begleichen. Auch ein Verkauf der zwei vermieteten Mehrfamilienhäuser kam nicht in Frage, da ihm dies per Testament 20 Jahre lang untersagt war.

Die Haltung des Fiskus’ begründeten die Beamten damit, dass kein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den gezahlten Schuldzinsen und der Vermietungstätigkeit des Mannes bestehe. Ähnlich argumentierte das Finanzgericht. Erbschaft und Tätigkeit als Hauseigentümer müssten getrennt voneinander gesehen werden. Die Bereicherung sei steuerpflichtig. Der Kredit habe dazu gedient, dieser Pflicht beizukommen und nicht unmittelbar zum Ziel gehabt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Es bestehe allenfalls ein loser Zusammenhang zwischen Erbschaft und Vermietertätigkeit. Dieser reiche nicht aus, um die Schuldzinsen als Werbungskosten anzuerkennen. Zudem seien Steuern und deren Finanzierungskosten bei der Steuererklärung ausdrücklich nicht als abzugsfähig zu betrachten.

Schon zuvor hatten Finanzgerichte wiederholt die Bedeutung der Gewinnerzielungsabsicht herausgestrichen, um umstrittenen Abschreibungsmodellen die Geschäftsgrundlage zu entziehen. Diese zielen darauf ab, Immobilienkäufern hohe Buchverluste zu verschaffen. Die daraus folgenden Steuervorteile lassen unrentable Objekte zeitweilig attraktiv erscheinen. Um dies zu verhindern, war die Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre angehoben worden. Und sogar nach Ablauf dieses Zeitraums kann ein Eigentümer beim Verkauf der Immobilie die steuerlichen Vergünstigungen wieder verlieren. Das Objekt muss einen „Totalgewinn“ erzielt haben. Dazu muss die Immobilie dem Eigentümer während der Haltedauer mehr Gewinne als (Buch)Verluste eingetragen haben. ball

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