Immobilien: "Zu wild gewirtschaftet"

Architekt Krebs über billigeres BauenFRAGEN VON RALF SCHÖNBALL Wohnungen müssen erschwinglicher werden, und deshalb müssen die Baukosten sinken.Dafür entwickelte die Unternehmensgruppe Faber / Krebs eine Strategie, über die Ralf Schönball mit Geschäftsführer Klaus D.Krebs sprach. TAGESSPIEGEL: Wie wird Bauen billiger? KREBS: Indem Planung und Bau optimiert werden.Dazu müssen frühzeitig alle Beteiligte an einen Tisch.Wir konnten so reine Baukosten von 1400 DM pro Quadratmeter erreichen und steuern jetzt 1200 DM an, obwohl lange die Schwelle von 2000 DM als Kostengrenze galt.Um auch die Gesamtkosten zu senken, müßte aber die Öffentliche Hand mitspielen. TAGESSPIEGEL: Und Regulierungen abbauen? KREBS: Etwa bei der Grundstückserschließung, wo es liebgewordene, aber teure Gewohnheiten gibt.Straßen werden so gebaut, daß auch Schwerlastzüge oder gar Panzer darüber rollen können, was in reinen Wohngebieten nicht sinnvoll ist.Dort müssen die Verkehrswege nicht auf maximale Belastung ausgelegt werden, 2,5 Tonnen sind meist völlig ausreichend.Das senkt den Baupreis für den Quadratmeter Straße um bis zu 50 Prozent, und damit bleiben Grundstücke günstig, da in ihren Preis die Erschließungskosten einfließen.Neben dem Kostenvorteil gibt es dafür auch ökologische Gründe.Die Straßen werden nicht mehr asphaltiert also komplett versiegelt, sondern etwa mit Großsteinen oder Klinker belegt.Zwischen den einzelnen Steinen bleiben kleine Fugen, durch die das Regenwasser ins Erdreich versickern kann.So bleibt der Grundwasserspiegel erhalten. TAGESSPIEGEL: Sie plädieren zudem für die Gründung sogenannter Bauteams zur Kostensenkung.Was bewirken die? KREBS: Sie ändern den ganze Ablauf des Bauprozesses.Früher plante ein Architekt den Bau, ein anderer führte die Ausschreibung durch, und dann machten die Firmen Angebote.Sie mußten aber mit vorgegebenen Planungen arbeiten.Wir dagegen ziehen sehr früh erfahrene Baufirmen hinzu, die den Architektenentwurf unter Kostengesichtspunkten prüfen.Zudem bremst ein Kostencontroller den Architekten, wenn er kostspielige Details vorschlägt. TAGESSPIEGEL: Führt das nicht zu einfältigen Bauten? KREBS: Nein, oft erfolgen teure Planungen nicht, um die Qualität zu erhöhen, sondern aus Sorglosigkeit.Wenn etwa statt 26 verschiedene Fensterformate nur 6 eingebaut werden, senkt das Kosten, weil größere Mengen eines Typs bestellt werden, ohne daß es unweigerlich das Erscheinungsbild des Gebäudes sichtbar beeinflussen müßte.Ein anderes Beispiel sind die Geschosse, deren Höhe auf die verwendeten Materialien abgestimmt werden kann.Wer etwa Planbausteine einsetzt, der sollte eine Deckenhöhe vorsehen, bei der kein Verschnitt entsteht.Diese umsichtige, im Bauteam entwickelte Planung spart Material und Schuttbeseitigung.Für jeden Materialtypus gibt es ähnliche Optimierungsspielräume, die der Qualität der Bauleistung keinen Abbruch tun.Bisher wird aber hierzulande noch ziemlich wild gewirtschaftet, so als ob es Materialien im Überfluß gäbe. TAGESSPIEGEL: Und die Kostensenkung setzten Sie schon konkret um? KREBS: Derzeit tun wir das bei einem Bauprojekt in Niederneuendorf bei Spandau.Dort bauen wir in 3 Abschnitten 180 Häuser, zogen zwei weitere Architekturbüros hinzu und den Landschaftsarchitekten, der auch den Platz der Republik vor dem Reichstag gestaltet.In Niederneuendorf entstehen 6 bis 8 verschiedene Haustypen, Reihenhäuser, Doppelhäuser und Solitäre.Um der Siedlung Einheit zu verleihen, wird ein Künstler die farbliche Gestaltung der Fassaden auf dem Baufeld übernehmen.Alle Häuser sind Niedrigenergiehäuser.Jedes Haus bekommt eine Be- und Entlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.Das spart Heizkosten.Trotz des Aufwandes werden wir einzelne Häuser mit Grundstück für weniger als 300 000 DM zum Kauf anbieten. TAGESSPIEGEL: In der Debatte um Kostensenkungen geraten auch die Deutschen Normen immer wieder ins Kreuzfeuer der Kritik.Zu Recht? KREBS: Ja, denn sie sind oft sehr weit von der Realität entfernt und verursachen Kosten, ohne daß sie die Qualität der Bauten verbessern würden.Alle Normen sollten auf ihren Nutzwert überprüft werden, denn sie sind auch eine Quelle von Bauschäden, weil sie den ganzen Ablauf komplizieren.Ein Beispiel ist die Abdichtung der Bäder.Die Isolierungsschicht muß vom Boden aus 15 Zentimeter die Wände hochgezogen werden.Wenn aber eine Badewanne oder Waschmaschine ausläuft, fließt das Wasser über die Türschwelle ohnedies in die Wohnung.Ähnliches gilt für die Schwellenausbildung bei Terassen und Balkonen.

FRAGEN VON RALF SCHÖNBALL