Zwangsversteigerung : Oberstes Gebot beim Bieten: klare Grenzen

Wer eine Immobilie ersteigern möchte, muss sich gut vorbereiten und einige Fallen beachten.

Monika Hillemacher

Des einen Freud ist des anderen Leid: Wächst dem einen die Finanzierung des Eigenheims über den Kopf, kann der andere auf ein Schnäppchen hoffen. „Zwangsversteigerung“ heißt das Schlüsselwort. Mehrere zehntausend Immobilien wechseln auf diese Weise jährlich den Eigentümer. Wer zuschlagen will, sollte allerdings gut vorbereitet zum Gericht gehen. Zu den Hausaufgaben gehört auch der Probebesuch von Versteigerungen.

„Ein paar Termine sollte man vorher angucken, um sich mit den Abläufen vertraut zu machen“, rät Claudia Kammermeier, Sprecherin des Bundes deutscher Rechtspfleger in Düsseldorf. Ihr Tipp lautet: In eine Versteigerung mindestens genau so viel Zeit investieren wie in einen Hauskauf.

Verantwortlich für Zwangsversteigerungen sind die Amtsgerichte. Interessenten haben mehrere Möglichkeiten, sich über Termine zu informieren: Erstens über den Aushang beim Gericht. Dies hat den Vorteil, dass die Ankündigung in der Regel früh erfolgt und Zeit zur Vorbereitung bleibt. Zweitens per Zeitungsinserat. Solche Annoncen finden sich – oft als schwarz umrandete Kästen mit der Überschrift „Zwangsversteigerung“ – häufig im Immobilienteil. Beide Varianten enthalten über Datum und Ort der Versteigerung hinaus eine knappe Beschreibung der Immobilie, ihres Verkehrswerts und der Sicherheiten, die der Bieter bei der Versteigerung vorlegen muss.

Eine dritte Informationsmöglichkeit ist das Internet. Unter der Adresse www.zvg-portal.de beispielsweise veröffentlichen zahlreiche Gerichte ihre Versteigerungstermine. Dort bekommen Verbraucher auch detaillierte Auskünfte zum Verfahren.

Ist ein interessantes Objekt gefunden, empfiehlt der Fachbuchautor Günter Mayer Adresse, Ansprechpartner und Aktenzeichen zu notieren. „Wenn später Fragen zu stellen sind, geht ohne Aktenzeichen nichts“, weiß Mayer aus seiner früheren Rechtspfleger-Praxis. Danach ist es Zeit zur Besichtigung. Zumindest von außen sollten sich Bieter ein Bild machen.

Der in Berlin ansässige Verband Privater Bauherren (VPB) rät, einen Bausachverständigen mitzunehmen, wenn das Interesse konkret ist. „Er kann neuralgische Punkte wie Feuchtigkeit, Fenster, Umbauten erkennen“, sagt Sprecherin Eva Reinhold-Postina. Ein Blick ins Innere ist nur mit der Erlaubnis des Eigentümers möglich. Bei Wohnungen empfiehlt sie ein Gespräch mit dem Verwalter, um Näheres über Umlagen, Sanierungen oder mögliche Probleme zu erfahren.

Ein weiteres Muss ist das Lesen des Sachverständigengutachtens, das im Gericht eingesehen werden kann. Im Unterschied zum Interessenten hat der Gutachter Haus oder Wohnungen in der Regel auch von innen gesehen. Er listet unter anderem Knackpunkte auf wie Wegerechte oder das lebenslange Wohnrecht für Oma und Opa. Weil dafür erst am Versteigerungstermin konkrete Summen verkündet werden, „muss man aufpassen und dies beim Gebot einkalkulieren“, sagt Kammermeier. Wer 100 000 Euro ausgeben will, die Rechte aber mit 50 000 Euro zu Buche schlagen, sollte nur ein Gebot über 50 000 Euro abgeben. Wichtig deshalb: „Jeder muss seine Höchstgrenze vorher ausloten. Sich eine klare Grenze setzen, damit er sich nicht mitreißen lässt, wenn es hoch hergeht.“ Sonst drohe dem neuen Eigentümer das Schicksal des Vorgängers: finanzieller Ruin.

Die Hoffnung, das ersteigerte Heim sofort nutzen zu können, kann trügen. Der Münchner Rechtsanwalt Hans Dieter Matschke erläutert: „Einem Wohnungsmieter kann nur wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Die Zwangsversteigerung allein reicht nicht zur Begründung.“ Kommt eine Immobilie im Rahmen einer freiwilligen „Teilungsversteigerung“ – sie ist bei Erbschafts- oder Scheidungsstreit und Firmenauflösungen gängig – unter den Hammer, gilt der Mietvertrag weiter. Für solche Eventualitäten sollte ein „Sicherheitsabschlag“ einkalkuliert werden.

Eine Gewährleistung für das ersteigerte Eigentum gibt es nicht. Unentdeckter Schwamm oder ein marodes Dach sind nach dem Zuschlag grundsätzlich allein das Problem des Erwerbers.

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