Immobilien : Zweckentfremdung von Wohnraum erlaubt

Bundesverwaltungsgericht bestätigt früheres Urteil und kippt Verbotsverordnung des Senats

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Eigentümer von Immobilien können ihre Wohnung nun auch an gewerbliche Nutzer vermieten, ohne dass sie dafür eine Sondergenehmigung des Wohnungsamtes benötigen würden. Denn das Bundesverwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 13.März (BVerwG5B253.02) ein Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Berlin bestätigt, wonach das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin nicht mehr aufrecht zu erhalten ist. Grundeigentümer, die schon zuvor Büromieter in Wohnungen untergebracht hatten, müssen nun keine Ausgleichszahlungen mehr an die Landeskassen für diese Zweckentfremdung bezahlen.

Die Richter am Verwaltungsgericht begründeten ihr Urteil damit, dass eine Verordnung gegen die Zweckentfremdung nur dann gültig ist, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Nur in diesem Fall ermächtigten Bundesgesetze die einzelnen Länder dazu, eine Zweckentfremdung von Wohnraum zu verbieten. Berlin habe davon jedoch Gebrauch gemacht, obwohl in der Stadt kein akuter Wohnraummangel mehr bestehe.

Vorausgegangen war eine erfolgreiche Klage von Immobilieneigentümern vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin (Immobilienspiegel, 15.Juni 2002). Die Richter hatten befunden, dass die Verordnung zum 1.September 2000 außer Kraft getreten sei, weil in Berlin ein Ende der Wohnraummangellage deutlich zu Tage getreten sei. Daher sei das Verbot der Zweckentfremdung entbehrlich. Die Richter folgten nicht dem Vortrag von Senatsvertretern, wonach das Zweckentfremdungsverbot auch zur Verwirklichung städtebaulicher oder sozialpolitischer Ziele dient.

Insgesamt waren fünf Musterverfahren anhängig. In drei Fällen vertrat die Berliner Kanzlei Schulz und Seldenek die Kläger. Laut Michael Schulz handele es sich bei einem der vom Urteil Betroffenen um eine Arzt, der seine Praxis in einem Berliner Mietshaus an einer stark befahrenen Straße führte. Die Immobilie sei für Wohnzwecke ungeeignet gewesen. Der Arzt sollte dennoch eine Ausgleichsabgabe für die Zweckentfremdung in Höhe von fünf Euro je Quadratmeter an das Wohnungsamt zahlen.

Durch das letztinstanzliche Urteil erhält der Arzt ebenso wie alle anderen gewerblichen Nutzer von Wohnräumen bisher gezahlte Ausgleichsabgaben rückwirkend ab 1.September 2000 zurück, vorausgesetzt die Betroffenen hatten Rechtsmittel eingelegt oder nur unter Vorbehalt bezahlt.

Eigentümer, die Wohnräume umwandeln wollen, benötigen dafür künftig zwar keine Zustimmung des Wohnungsamtes mehr. Sie müssen jedoch weiterhin eine Genehmigung des Bauamtes einholen. So reicht beispielsweise ein einziger Zugang zu Geschäftsräumen nicht aus, wenn wie im Fall einer Arztpraxis reger Besucherverkehr zu verzeichnen ist. Dann muss ein zweiter Fluchtweg angelegt sowie Rauchmeldeanlagen installiert werden. ball

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