Immobilien : Zwei folgenreiche Urteile

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Zwei folgenreiche Urteile werden den Markt für Immobilen nachhaltig beeinflussen. Das eine betrifft die anschaffungsnahen Aufwendungen beim Erwerb von Immobilien. Hier ist die bisherige Regelung gekippt, wonach der Käufer in den ersten drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie grundsätzlich nur 15 Prozent der Sanierungskosten von der Steuer abziehen darf. Ein weiteres wichtiges Urteil fällte das Oberverwaltungsgericht: Ab sofort ist das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin nicht mehr gültig. Für gewerblich genutzte Wohnhäuser müssen die Mieter keine Ausgleichsabgabe mehr zahlen.

„Das Urteil wird den Immobilienmarkt mächtig beleben“, sagt Michael Schick, zweiter Vorsitzender des Verbands Deutscher Makler in Berlin. Die nun mögliche volle Abzugsfähigkeit der Sanierungskosten von der Steuerlast werde vor allem die Nachfrage nach Immobilien im Westteil der Stadt erhöhen. Denn dort sei häufig ein mittlerer Wohnstandard vor etwa 20 Jahren hergestellt worden, und nun würden wieder Investitionen fällig. Diese seien nun in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuerschuld abziehbar, weil beispielsweise der Austausch einer veralteten Gasetagenheizung oder die Renovierung eines Treppenhauses den Standard der Immobilie nicht deutlich erhöhe. Dies sei dagegen der Fall bei grundlegenden Sanierungen von Altbauten im Ostteil der Stadt, wie sie in Friedrichshain oder Pankow zu finden sind. Anreize für solche Investitionen seien durch das jüngste Urteil nicht gegeben. Denn der Einbau eines Aufzugs oder die Ersetzung von Kohleöfen durch eine Zentralheizung verbessere den Standard der Wohnung – und dann seien die Aufwendungen nicht mehr als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen.

In dem zweiten folgenreichen Urteil lagen dem Oberverwaltungsgericht Berlin unter anderem drei Fälle der Kanzlei Schultz und Seldeneck zur Entscheidung vor. Sie vertraten die Interessen von Wohnungseigentümern, die gegen die Erhebung von Gebühren durch das Land Berlin klagten. Die Abgaben verlangte das Land als Ausgleich dafür, dass sie ihre Immobilien an Gewerbetreibende statt an Wohnungsmieter vergeben hatten. Die Richter entschieden zugunsten der Immobilieneigentümer. Begründung: Das Zweckentfremdungsverbot gelte aus verfassungsrechtlichen Gründen heute nicht mehr, denn in der Hauptstadt herrsche kein Mangel an Wohnraum mehr. Das Verbot der Umwandlung von Wohnräumen in Gewerbeflächen dürfe das Land nur so lange aufrecht erhalten, wie die Grundversorgung von breiten Teilen der Bevölkerung durch eigene vier Wände gefährdet sei.

„Das Urteil ist eine kleine Sensation, weil es sehr selten ist, dass ein Gericht alle Paragrafen der Verordnung einer Behörde außer Kraft setzt“, sagte Michael Schultz auf Anfrage. Die Behörde werde möglicherweise Revision einlegen. Doch der Rechtsanwalt ist auch für den Fall eines weiteren Rechtsstreits vor dem Bundesverwaltungsgericht siegesgewiss. Nach Angaben von Schultz können die durch das Urteil betroffenen Immobilieneigentümer alle geleisteten Zahlungen für zweckentfremdete Wohnungen ab August 2000 vom Land zurückfordern. Voraussetzung dafür ist, dass die Eigentümer Widerspruch eingelegt hatten. Betroffen seien mehrere tausend Wohnungen in der Innenstadt, vor allem Altbauten. Die Ausgleichsabgabe habe zuletzt fünf Euro pro Quadratmeter betragen. Das Geld ging an die Landeskasse. Dabei kamen teilweise erkleckliche Beträge zusammen: Im Fall eines Seniorenheims am Kurfürstendamm habe der fällige Ausgleichsbetrag 2,8 Millionen Euro betragen. Eine andere Mandantin seiner Kanzlei zahle an das Land monatlich 3000 Euro dafür, dass sie ein ursprünglich als Wohnhaus geplantes Gebäude zu einem Hotel umgebaut hatte.

Dass auf das Urteil eine große Welle von Umwandlungen von Wohnimmobilien in der Stadt folgen wird, hält Schultz für unwahrscheinlich. Die Gewerbemieten seien in der Hauptstadt auf einem Tiefpunkt angelangt, und viele Bürohäuser stünden leer. Bei den vorliegenden Fällen handle es sich häufig um Altbauten im Westteil der Stadt, wo zu Mauerzeiten ein Mangel an Büroflächen geherrscht hatte. Die drei Fälle aus der eigenen Kanzlei seien typisch für die damalige Zeit gewesen: Eine Anwaltskanzlei sowie eine Zahnarztpraxis nutzen Wohnungen in Kudamm-Nähe. Ralf Schönball

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