Immobilien : Zweiräder statt Vierbeiner

Berlins größte überdachte Eisenkonstruktion wird entkernt. Aus der ehemaligen Rinderauktionshalle wird ein Fahrrad-Center

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Industriedenkmal mit Fahrrad-Teststrecke und Bistro. Das Dach hat am Dachfirst eine Höhe von 12 Metern und auf Traufhöhe von 6 Metern. Getragen wird es von 320 gusseisernen Säulen. Die Rinderauktionshalle hat als Einzige der drei ursprünglichen Hallen die Zeiten überstanden und begrenzt heute den Blankensteinpark nach Osten. Von der Hammelauktionshalle ist lediglich ein Teil des Eisengerüstes erhalten. Foto: Promo Gnädinger Architekten
Industriedenkmal mit Fahrrad-Teststrecke und Bistro. Das Dach hat am Dachfirst eine Höhe von 12 Metern und auf Traufhöhe von 6...

Als der Immobilienunternehmer Florian Lanz im November 2008 auf dem Gelände des Alten Schlachthofs im Stadtteil Prenzlauer Berg unterwegs war, interessierte er sich eigentlich für die ehemaligen Hammelställe an der Eldenaer Straße und ihren möglichen Umbau zu Wohnhäusern. Doch dabei fiel sein Blick auf die benachbarte, seit Jahren leer stehende Rinderauktionshalle. Ob die noch zu haben sei, fragte Lanz die für die Vermarktung des Alten Schlachthofs zuständigen Stellen. Nun ja, die Halle sei verkauft, aber richtig glücklich sei der Eigentümer nicht über sein Investment. Lanz griff zu – und damit begann die erstaunliche Wandlung eines maroden Denkmals.

Denn wenn nichts mehr schief geht, wird man vom nächsten Jahr an in der gewaltigen, 212 Meter langen Halle Fahrräder kaufen können. Der Regensburger Branchenriese Stadler will dann auf dem Alten Schlachthof sein zweites Berliner Zweirad-Center eröffnen. Nach mehrmonatigen Entkernungsarbeiten haben im Juni die eigentlichen Sanierungsmaßnahmen begonnen; die Eröffnung ist für April 2011 geplant.

Damit endet die jahrelange Suche nach einer Nutzung für das 130 Jahre alte Baudenkmal, in dem einst 3.800 Stück Großvieh zum Verkauf standen. Nachdem der Alte Schlachthof nach der Wiedervereinigung zum städtebaulichen Entwicklungsgebiet erklärt worden war, tat sich der Entwicklungsträger, die Stadtentwicklungsgesellschaft Eldenaer Straße (ses), zunächst schwer damit, einen Käufer für die Riesenhalle zu finden. 2004 endlich erwarb die Privatinvestorin Bettina Brötel das Objekt, um es in Zusammenarbeit mit der Zunft AG aus Wachenheim/Weinstraße zu einer Manufakturenhalle zu entwickeln. Stände mit traditionellem Handwerk und regionalen Lebensmitteln sowie hochwertiger Gastronomie wollten die Initiatoren auf dem Alten Schlachthof ansiedeln. Doch was verheißungsvoll begann, mündete in gegenseitigen Vorwürfen und dem Weiterverkauf der Halle an einen irischen Investor. Dieser plante ein Freizeit-, Sport- und Wellnesscenter, kam jedoch ebenfalls nicht vom Fleck, so dass er letztlich wohl froh war, das Objekt 2009 weiterveräußern zu können.

„Die Halle passt hervorragend für die neue Nutzung, da das Unternehmen Stadler mit großen Flächen arbeitet", sagt Projektentwickler Lanz. Denn der Fahrradhändler wolle seinen Kunden eine breite Auswahl bieten sowie eine Teststrecke und eine Montagewerkstatt unterbringen. Ein weiterer Vorteil ist die Verkehrsanbindung: Die Halle liegt direkt am S-Bahnhof Storkower Straße; und da in den letzten Jahren in der Nachbarschaft zwei Fachmarktzentren entstanden sind, stehen auch genügend Autoparkplätze zur Verfügung. Genehmigungsrechtlich gab es ebenfalls keine Probleme, da die Halle für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen ist.

Nicht weniger als 14.500 Quadratmeter Nutzfläche weist das Bauwerk auf; das entspricht der Größe eines mittleren Einkaufszentrums. Die nach Norden, also zur S-Bahn, orientierte Hälfte wird als Verkaufsraum dienen; im südlichen Teil werden das Lager, Büros und Nebenräume für das Personal untergebracht. Das allerdings bedeutet, dass die Halle künftig nicht mehr in ihrer ganzen imposanten Größe zu erleben sein wird, da die beiden Bereiche durch eine – auch aus Brandschutzgründen nötige – Wand getrennt werden. „Es ist sehr ungewöhnlich, dass es in innerstadtnaher Lage ein solches Objekt gibt“, sagt der mit dem Umbau betraute Berliner Architekt Rolf Gnädinger. Vom alten Bauwerk erhalten bleibt ein Großteil der 320 gusseisernen Stützen, welche die tragende Konstruktion bilden. Nicht entfernt werden auch die Haken an den Stützen, an denen einst die Gatter der Boxen befestigt wurden - der Denkmalschutz will es so. Dagegen lässt Gnädinger das Dach komplett erneuern. Auch die Außenwand wird neu gestaltet – wobei es hier gar keinen Originalzustand gibt: Ursprünglich hatte die Halle nämlich überhaupt keine Außenwände. Erst später wurden Backsteinmauern hochgezogen, weil Tiere und Menschen unter dem Durchzug litten. Jetzt sieht Architekt Gnädinger im Eingangsbereich an der Storkower Straße eine Stahl-/Glasfassade vor, während er die übrigen Außenwände als geschlossene Fassade ausführen lässt.

Am meisten Kopfzerbrechen bereitete Gnädinger und Lanz eine Vorschrift des Bebauungsplans, die eine öffentliche Durchwegung der Halle vorsieht. „Diesen Passus hätten wir gerne verändert“, sagt Florian Lanz. „Aber das hätte zu lange gedauert.“ Deshalb wird man künftig in Ost-West-Richtung durch die Halle spazieren können – und zwar über eine verglaste Brücke, von der aus die Passanten auf die Fahrräder hinunterblicken können. All diese Maßnahmen haben ihren Preis: Auf 11,6 Millionen Euro beziffert Lanz die Baukosten – damit kommt der Umbau teurer als der Neubau einer gleich großen Halle. Dass sich das Vorhaben trotzdem rechnet, ist der steuerlichen Bevorzugung von Denkmalimmobilien zu verdanken: Wer sie saniert, kann die Aufwendungen steuerlich geltend machen. Davon profitiert die Unternehmerfamilie Stadler, die selbst als Investorin fungiert. Florian Lanz, im Hauptberuf Vorstandsvorsitzender des börsennotierten Wohnungsunternehmens Estavis AG, hat über seine Gesellschaft Lago Invest die Projektentwicklung übernommen. Für den kühl kalkulierenden Immobilienprofi ist die Sanierung der Rinderauktionshalle mehr als ein übliches Geschäft: „Es ist ein tolles Gefühl“, sagt er, "wenn man etwas, das lange brachgelegen hat, wieder einer Nutzung zuführt."

Die Rinderauktionshalle, an der Grenze der Berliner Bezirke Kreuzberg-Friedrichshain und Prenzlauer Berg (Berlin-Pankow) gelegen, wurde zusammen mit der gleich großen Auktionshalle für Schweine und der Hammelauktionshalle während der ersten Bauphase des Alten Berliner Schlachthofes errichtet. Aufgrund der großen Breite der Halle mussten in den acht Seitenschiffen Oberlichter angebracht werden. Sie war damals eine der größten überdachten Eisenkonstruktionen Berlins und ist es heute noch.

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