Immobilien: Zwischen Wunsch und Wirklichkeit

300 000 Berliner zieht es ins Grüne / Doch Bauland ist dort teuer / Neue StudienVON DETLEF POHL Das neue Jahr leitete einen langfristigen Trend im Wohnungsbau von Berlin und Brandenburg ein: Es werden mehr Wohnungen fertiggestellt, als von den reinen Zahlen her benötigt werden, doch bei höherer Wohnqualität gibt es immer noch wachsende Nachfrage.Das Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung, Hannover, geht in einer neuen Studie zu Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbedarf davon aus, daß bis zum Jahr 2010 in Berlin-Brandenburg 598 000 Wohnungen gebaut werden, obwohl nur Bedarf für knapp 430 000 besteht.Gut 50 000 Wohnungen kommen im Westteil der Hauptstadt hinzu, 121 000 im Ostteil und 427 000 im Land Brandenburg."Der scheinbare Überhang wird aber von vielen Interessenten aufgefangen, die es ins Grüne zieht", prognostiziert Michael Klünder vom Pestel-Institut. Allein 355 000 Wohnungen wurden deshalb für Ein- und Zweifamilienhäuser veranschlagt.Da für diese Gebäudeform in Berlin kaum noch Bauland zu finden ist, müssen Bauwillige zwangsläufig ins brandenburgische Umland ausweichen.Klünder schätzt, daß die Kommunen dafür bis zum Jahr 2010 rund 21 000 Hektar Bauland ausweisen müssen; das sind 1000 Hektar mehr pro Jahr als die aktuellen Planungen vorsehen. Schon jetzt ist klar, daß Bauland vor allem im ersten und zweiten von drei gedachten Ringen um die Hauptstadt erschlossen werden muß: Ring 1, von dem aus die Randbezirke Berlins in weniger als 60 Minuten Fahrzeit mit dem Auto erreichbar sind, mit Baulandpreisen von 200 DM und mehr pro Quadratmeter, und Ring 2, mit bis zu zwei Auto-Stunden, aber nur eine Stunde mit dem Regionalzug, zu Preisen von noch unter 100 DM pro Quadratmeter.Rein theoretisch könnte Wohnen in Brandenburg und Arbeiten in Berlin damit zur Vision von rund 300 000 Hauptstädtern werden.Bei einem ähnlichen Trend hatte Hamburg in den 80er Jahren 11 Prozent seiner Bevölkerung an das Umland verloren. Ob der Wunsch vieler Berliner, im Speckgürtel eigene vier Wände zu errichten, aufgeht, hängt nicht zuletzt von den Baulandpreisen ab.Für die Masse der Bauwilligen sind Preise von über 200 DM pro Quadratmeter für noch unerschlossene Grundstücke nicht tragbar."Da die Gemeinden jedoch auch kein Geld haben, wird jeder Investor per städtebaulichem Vertrag geknebelt, das Land auch zu erschließen", weiß Germanus Pause, Geschäftsführer der Brandenburger Landesentwicklungsgesellschaft aus Erfahrung.Jeder Häuslekäufer zahlt damit letztlich nicht nur seinen Grundstücksanteil, sondern auch für den Bau von Schule, Sporthalle und andere wichtige Infrastruktur mit - im Ergebnis häufig mindestens 450 DM pro Quadratmeter Wohnfläche.Gekoppelt mit aktuellen Baupreisen sind am Ende meist 400 000 DM fürs eigene Heim in Brandenburg fällig, in Berlin 500 000 DM. Solche Preise schränkt die Zahl der potentiellen Häuslebauer deutlich ein.Ein 400 000-DM-Heim kann man sich erst ab 5000 DM Nettohaushaltseinkommen im Monat leisten, hat das Bonner Forschungsinstitut empirica in einer Studie zu Potentialen für kostengünstige Eigenheime festgestellt.Bei 300 000-DM-Objekten hingegen wären bundesweit fast 700 000 Mieterhaushalte im Alter zwischen 25 und 39 Jahren finanziell in der Lage, Wohneigentum zu bilden, davon knapp 80 000 in Berlin-Brandenburg.Hartwig Hamm, Chef der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen, ist sich sicher, "daß eine Familie mit 65 000 DM Eigenkapital ihr Eigenheim bei diesem Gesamtpreis von 300 000 DM grundsolide finanzieren könnte - mit 1000 DM monatlicher Belastung".Allerdings schrecken viele, die ohnehin weniger Eigenkapital vorzuweisen haben, vor dem hohen und langen Schuldendienst von häufig 25 Jahren zurück. Öffentliche Baudarlehen drücken die Belastung zwar, betten Brandenburger Bauherren aber auch nicht gerade auf Rosen.So sind höchstens 1800 DM Darlehen für jeden förderungsfähigen Quadratmeter Wohnraum drin, allerdings nur für Kinderreiche, Alleinerziehende mit mindestens zwei Kindern, Familien mit Schwerbehinderten, von Eigenbedarf durch Rückübertragung Betroffene sowie für Familien, deren Wohnung dem Kohleabbau weichen muß.Wer nicht zu dieser Gruppe zählt, aber innerhalb der gesetzlich festgelegten Einkommensgrenzen bleibt, kann mit höchstens 1000 DM Darlehen für jeden förderungsfähigen Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Gegen eine tragbare Belastung stehen vielfach horrende Grundstückspreise.Nach Beobachtung von Carl Gottfried Rischke ist es daher höchste Zeit, "ausreichend preiswertes Bauland in kürzester Entfernung zum Arbeitsplatz bereitzustellen".Der Vorstandschef der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse in Potsdam will jetzt in die Offensive gehen und Brandenburger Kommunen dabei unterstützen, Gewerbeflächen umzuwidmen sowie die Erschließungskosten durch besseres Management zu drücken.Ergebnisse stehen noch aus.Kein Wunder, sagt Reiner Braun von empirica, denn der kommunale Finanzausgleich belohnt in aller Regel überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum nicht.Im Gegenteil: Der mit steigender Einwohnerzahl nötige Ausbau der sozialen und technischen Infrastruktur bleibt an den Gemeinden bzw.den Bauherren hängen.

DETLEF POHL