Immobilienmarkt: Geschlossene Gesellschaft

Der Immobilienmarkt bleibt ein steiniges Pflaster. Dies zeigt nicht nur die überstürzte Absage des Börsengangs des Berliner Wohnungskonzerns GSW. Etwa eine halbe Million Anleger in Offenen Immobilienfonds kommen derzeit nicht an ihr Geld. Sechs Fonds mit einem Gesamtvolumen von rund neun Milliarden Euro – das ist ein Zehntel des Gesamtmarktes – nehmen vorläufig keine Anteile zurück.

Der Hintergrund: Da die Fonds in Immobilien investieren, die nicht unkompliziert zu verkaufen sind, erlaubt der Gesetzgeber die Schließung der Fonds für maximal zwei Jahre. Damit sollen die Fonds nicht gezwungen sein, ihre Objekte in einem schwierigen Markt mit Verlust zu verkaufen – nur, um die Verkaufswünsche der Anleger zu bedienen. Doch nicht nur einzelne offene Fonds, sondern die ganze Branche ist in Aufruhr: Ein paar große US-Immobilienfonds mussten ihre Portfolios massiv abwerten: So dampfte ein Immobilienfonds von Morgan Stanley kürzlich seinen Wert von 6,6 auf 2,7 Milliarden Dollar ein.

Auf dem deutschen Markt stehen Fondsverkäufe an, Fonds werden verschmolzen. So überlegt Aberdeen angeblich, ihre 2007 von der Dresdner Bank übernommenen Degi-Fonds zu verkaufen oder mit neuen Vertriebspartnern das Geschäft zu beleben. Der Degi International und der Degi Europa, zusammen 3,7 Milliarden Euro schwer und damit in vielen Depots deutscher Anleger, sind seit November 2009 geschlossen.

Viele Anleger sorgen sich nun, dass auch ihre Papiere von Abwertungen bedroht sein könnten. Doch die Anbieter beruhigen. Die Manager des geschlossenen Axa Immoselect etwa verweisen auf eine Prüfung ihrer Immobilien durch Sachverständige im Februar dieses Jahres. Alle Offenen Fonds müssen ihre Immobilien einmal pro Jahr von Sachverständigen prüfen lassen, dürfen zudem nur zu 50 Prozent fremd finanzieren.

Ein Blick auf die Renditen zeigt: Die Immobilienkrise hat zwar Spuren hinterlassen, trotzdem können sich die Anleger über positive Renditen freuen. 2007 noch bei rund fünf Prozent, warfen die 45 Fonds per 31. März auf Jahressicht zwei Prozent ab. Während die Degi-Fonds leicht im Minus notieren, läuft das Geschäft bei den Fonds aus den Häusern SEB, Deutsche Bank, Union Investment und Deka mit einem Jahresplus um die drei Prozent gut. Die Anleger belohnten dies mit Einkäufen: Allein im Januar und Februar flossen 2,695 Milliarden Euro in die 45 deutschen Offenen Immobilienfonds.

Nun sorgt auch das Finanzministerium für Wirbel: In einem Referentenentwurf zur Änderung des Investmentgesetzes plant das Ministerium herbe Einschnitte für die Branche: So sollen die Anleger offene Immo-Fonds künftig erst nach zwei Jahren plus anschließender Kündigungsfrist von maximal weiteren 24 Monaten wieder verkaufen können. Auch der Kauf soll auf zwei jährliche Termine eingeschränkt werden. Damit würde die Ära der bei Privatanlegern sehr beliebten Offenen Immobilienfonds, die derzeit noch täglich ge- und auch verkauft werden können, de facto zu Ende gehen. Sparpläne wären ebenso unmöglich wie Auszahlpläne in der Rentenphase. Von den Fondsanbietern wird ferner verlangt, ihre Portfolios um zehn Prozent abzuwerten.

Die Branche lehnt den Entwurf insgesamt ab. „Es ist zwar unstrittig, dass das eine oder andere verbesserungswürdig ist“, räumt Andreas Fink, Sprecher des Branchenverbandes BVI ein, Ziel müsse aber sein, dass der Anleger am Ende besser dastehe. Gegenwärtig sei die Mehrheit der Offenen Immobilienfonds zugänglich. In Zukunft werde der Anleger bei allen Papieren längere Zeit nicht an sein Geld kommen – es sei denn, er verkauft über die Börse, was das neue Gesetz auch weiter erlauben will. Laut BVI reicht eine Mindesthaltefrist von einem Jahr. Zusätzlich kann man eine Rücknahmegebühr vorstellen, die den vorzeitigen Verkauf mit einem Hindernis versieht. Vehement lehnt die Branche indes die Pflicht zur zehnprozentigen Abwertung ab: „Das wäre ein massiver Eingriff in die Eigentumsrechte der Anleger.“

Auch Finanzexperte Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden- Württemberg „wundert sich sehr über die Rasenmäher-Methode“ einer Zwangsabwertung bei allen Fonds. Dies würde die Attraktivität der Papiere drastisch senken. Zwar hält Nauhauser Mindesthaltefristen für sinnvoll, um die Fondsklasse zu erhalten, doch müsse es weiter möglich sein, mit Immobilienfonds zu sparen und sich das Angesparte dann auch im Alter monatlich auszahlen zu lassen.

An die Leine nehmen will der Finanzminister auch die Geschlossenen Immobilienfonds, bei denen Anleger bisher ohne staatliche Reglementierung Gelder bündeln und in Immobilien, aber auch Schiffe oder Windkraftanlagen investieren. Ist das nötige Geld zusammengekommen, werden die Fonds geschlossen. Auf dem mit gut 160 Milliarden Euro schweren Markt tummeln sich auch schwarze Schafe, die Anlegern schon milliardenschwere Verluste beschert haben. Die geschlossenen Fonds sollen künftig wie normale Fonds unter das Wertpapierhandelsgesetz fallen. Berater werden zudem von der Finanzaufsicht Bafin registriert.

Will der Anleger in Immobilien investieren, kann er sich auch Aktien ins Depot holen – etwa Papiere der Gagfah, der Patrizia oder der Deutsche Wohnen. Allerdings haben diese zuletzt eine Spur der Verwüstung durch die Depots gezogen. So liegt die M-Dax-Aktie der Gagfah, mit 165 000 Mietwohnungen eine der größten Immobilienfirmen an der deutschen Börse, auf Sicht von drei Jahren mehr als 70 Prozent im Minus. Noch schlechter steht das S-Dax-Papier Patrizia da. Verunsichert haben die Investoren der hohe Leerstand, Sanierungskosten oder Schulden.