Immobilienmarkt: „So viel kaufen, wie wir können“

Der Immobilienkonzern Gagfah will in Berlin weitere Tausende Wohnungen kaufen. „Berlin ist für uns ein überaus attraktiver Markt. Wir sind sehr intensiv dabei hier zu akquirieren“, sagte Gagfah-Chef Burkhard Drescher am Freitag in Berlin. „Wir kaufen so viel, wie wir kaufen können.“

In den vergangenen acht Monaten hat die Gagfah in Berlin nach eigenen Angaben rund 10 000 Wohnungen erworben. Sie ist einer der größten Vermieter in der Stadt mit insgesamt rund 27 000 Wohnungen. Doch dabei soll es nicht bleiben. Der Konzern will weitere Pakete hinzukaufen, vor allem von privaten Besitzern, Versicherungen und aus Bundeseigentum. Aktuell hat die Gagfah zum Beispiel rund 300 Wohnungen am Kladower Damm in Spandau ins Visier genommen. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) will die Wohnungen abgeben, eine Ausschreibung steht noch aus.

Auch im Rest der Republik ist die Gagfah auf Wachstumskurs, seit das ehemalige Staatsunternehmen der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) im Jahr 2004 vom amerikanischen Finanzinvestor Fortress übernommen wurde. Seitdem hat sich der Wohnungsbestand der Gagfah von 82 000 auf 164 000 verdoppelt. „Bis zum Jahresende wollen wir die 200 000er Grenze überschreiten“, sagt Drescher. Dazu will er noch mindestens 500 Millionen Euro einsetzen. „Eventuell sogar deutlich mehr.“ Insgesamt verhandle man derzeit über Wohnungen im Wert von 1,8 Milliarden Euro. „Wir wollen das größte deutsche Wohnungsunternehmen werden“, sagt Drescher. Zurzeit ist dies die Deutsche Annington, die dem Finanzinvestor Terra Firma gehört.

Gerne würde die Gagfah nach eigenen Aussagen auch eine der städtischen Berliner Wohnungsbaugesellschaften übernehmen. „Aber der Senat will die Gesellschaften ja nicht verkaufen“, sagt Drescher. Auf einzelne Wohnungspakete der Gesellschaften hoffe er allerdings doch.

Mit ihrem Hunger nach Wohnungen bewegt sich die Gagfah gegen den jüngsten Trend. Andere Finanzinvestoren, die in den vergangenen Jahren große Wohnungspakete in Deutschland aufgekauft hatten, bereiten nun ihren Ausstieg vor. Zu Jahresbeginn hatte der Fonds Apellas rund 4900 Wohnungen im Südwesten Berlins verkauft. Der Käufer: Die Gagfah.

Anfang dieser Woche wurde bekannt, dass der US-Investor Cerberus den Verkauf der Hannoveraner Gesellschaft Baubecon vorbereitet, die auch rund 7000 Wohnungen in Berlin verwaltet. 2004 hatte Cerberus die Berliner GSW mit 65 000 Wohnungen gekauft, ein Jahr später folgte die Baubecon. Sie soll dem Investor mehr als eine Milliarde Euro wert gewesen sein. In Finanzkreisen heißt es nun, Cerberus sei von den Renditen enttäuscht und plane den Ausstieg – zunächst jedoch nur bei der Baubecon.

Finanzinvestoren stellen oft Renditeforderungen von mehr als 20 Prozent an ihre Investments. Auf dem deutschen Wohnungsmarkt scheint dies allerdings nur schwer zu erreichen zu sein. „In Deutschland kann man die Mieten nun mal nicht so erhöhen wie Cerberus sich das vorgestellt hat“, sagt Gagfah-Chef Drescher. Die Gagfah plant mit Mieterhöhungen von 1,0 bis 1,5 Prozent im Jahr – auch in Berlin. Drescher reichen deshalb auch Renditen von fünf Prozent aus, wie er sagt. Das liege auch daran, dass die Gagfah seit ihrem Börsengang 2006 über mehr Eigenkapital als andere Finanzinvestoren verfüge und deshalb nur durchschnittlich 75 Prozent der Kaufpreise per Kredit finanzieren müsse. „Bei anderen sind das 95 Prozent“, sagt Drescher. Das ist vor allem angesichts der derzeit steigenden Zinsen entscheidend. Hinzu komme, dass die Konkurrenten die Wohnungen oft viel zu teuer bezahlt hätten. „Einige werden sich nicht ohne blaue Flecken aus dem Markt verabschieden können“, sagt Drescher. „Die Preise werden fallen müssen – dann sind wir auch gerne bereit, uns mit der Baubecon zu beschäftigen.“

Stefan Kaiser