Wirtschaft : In der Pflicht

Andreas Lohse

Mitunter sind es nur Kleinigkeiten: Da ist der Abfluss verstopft, der Fenstergriff defekt oder der Wasserhahn tropft. Bagatellschäden dieser Art in der Mietwohnung sind meist schnell in den Griff zu bekommen - da muss womöglich der Mieter selber ran, sofern er eine gültige "Kleinreparaturklausel" in seinem Vertrag unterschrieben hat.

Anders sieht es aus, wenn sich ein Fenster nicht mehr schließen lässt oder die Küchentür plötzlich schief in den Angeln hängt. Hat der Mieter solche Schäden nicht selbst verursacht, ist der Vermieter in der Pflicht: Der Bewohner kann seine vier Wände nicht mehr so nutzen, wie er will oder wie er es erwarten darf. Alle Räume, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge müssen sich in ordnungsgemäßem Zustand befinden. Technische Einrichtungen wie Aufzug, Heizung, aber auch der Warmwasserboiler müssen funktionieren. Dafür hat der Vermieter zu sorgen. Denn die laufende Instandhaltung sowie die Instandsetzung obliegt dem Vermieter: Er hat, wie es heißt, "den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren", sie dem Mieter "in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen" und sie während der Mietzeit "in diesem Zustand zu erhalten" (BGB § 535).

Dem kann der Eigentümer auf zweierlei Weise nachkommen: durch Instandhaltung oder durch Instandsetzung. Beides ist mit der Grundmiete entgolten. Unter Instandhaltung versteht man vorbeugende Maßnahmen, um den bestehenden ordnungsgemäßen Zustand einer Wohnung aufrechtzuerhalten. Um sich vom Zustand und damit etwaigem Instandhaltungsbedarf seines Eigentums ein Bild zu machen, kann der Vermieter die Wohnung nach vorheriger Anmeldung besichtigen, sofern dies begründet und erforderlich ist. Indes darf er die Mieträume gegen den Willen des Mieters nicht verändern. Ist also ein Gasherd defekt, kann er ihn nicht gegen einen Elektroherd austauschen. Dies sei ein "Aliud", meinte das Landgericht Berlin, mithin eine Leistung, die fälschlicherweise an Stelle der geschuldeten erbracht wird. Ein solcher Austausch sei keine Instandhaltung, sondern eine Vertragsänderung, die der Zustimmung des Mieters bedürfe (Az. 61 S 271 / 96).

Instandsetzung meint demgegenüber, einen widrigen Zustand zu beenden. In einem Fall hatte sich der Vermieter sogar um den Abfluss einer Badewanne zu kümmern, der sich im Lauf der Zeit mit Kalk zusetzte. "Der Mieter ist nicht verpflichtet, den im Fußboden liegenden Traps des Badewannenabflusses regelmäßig zu reinigen", urteilte das Amtsgericht Spandau, was auch gelte, wenn der Mieter kleine Instandhaltungen vertraglich übernommen habe (Az. 2 a C 689 / 97). Der Austausch einer alten Badewanne, deren Oberfläche rauh und unansehnlich geworden ist, gilt ebenfalls als Instandsetzung. Denn auch Emaille kann sich in Jahrzehnten verändern - und "Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten" (BGB § 538).

Die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Wohn- und Nebenräume gilt für ihn zwingend und kann nicht per Mietvertrag auf den Bewohner abgewälzt werden. Es gelten lediglich zwei Ausnahmen: Bagatellreparaturen in engen Grenzen sowie Schönheitsreparaturen.

Vermieter haftet

Nach einem jüngst veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) gehöre es gar zu den "Hauptpflichten des Vermieters, das Mietshaus in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten". In dem vorliegenden Fall waren Hamburger Mieter auf Grund eines defekten Dachs Opfer eines Wasserschadens: Während ihrer durch Urlaub bedingten Abwesenheit drang das Wasser durch das Dach und beschädigte Mobiliar im Wert von knapp 13 000 Euro. Der Vermieter weigerte sich, den Schaden zu ersetzen, weil er sich schon im Mietvertrag hatte zusichern lassen, dass seine Haftung auf "Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit" beschränkt sei, wenn Schäden durch Mängel am Mietobjekt verursacht würden. Dies wollte er hier aber nicht erkennen. Erst die Bundesrichter belehrten ihn, dass der Vermieter seine Haftung für Sach- und Vermögensschäden per Formularmietvertrag nicht auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränken könne. Die entsprechende Klausel im Vertrag verstoße gegen das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Die Einschränkung durch solchen Haftungsausschluss berge die Gefahr, dass der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache vernachlässige. Ins Gewicht falle, so der VIII. Zivilsenat, dass der Mieter "sich vor finanziellen Folgen der typischerweise von Mängeln der Wohnung verursachten Schäden nicht durch den Abschluss einer Versicherung schützen" könne. Die Hausratversicherung umfasse - von Leitungswasserschäden abgesehen - keine Schäden, die von Mängeln des Wohngebäudes ausgingen. Andererseits könne der Vermieter für Schäden, die durch eine leicht fahrlässige Verletzung seiner Instandhaltungspflicht entstanden seien, eine Haftpflichtversicherung abschließen. Und ein Trostpflaster hat er auch: Die Kosten kann er als Betriebskosten auf die Mieter umlegen (Az. VIII ARZ 1 / 01).

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